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出租人的維修是保持租賃物適合於使用收益狀態的一種具體方式;從另一方面講，對租賃物進行維修也是出租人的一項權利。出租人作為租賃物之所有人或他物權人，當然有權利對其物加以保存。出租人對租賃物進行維修時，承租人應主動配合，不得妨礙其維修。

==要件==

《中華人民共和國合同法》第220條規定:“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。”出租人負擔維修租賃物的義務，須具備下述條件：

===租賃物有維修的必要===

所謂租賃物有維修的必要，是指租賃物發生毀損等情事，如不維修則不能繼續對租賃物進行使用、收益。如出租之房屋因時日長久，遇雨滲漏,承租人無法繼續居住，或者出租的自行車車閘損壞等均是。在這些情況下，如不對租賃物進行維修，則租賃物就無法使用或者不能圓滿使用。需要說明的是，不是所有租賃物與交付當初時的狀態不同都導致租賃物不能使用、收益，如供租賃居住的

房屋內牆壁色澤陳舊但並不影響承租人繼續居住的，就沒有維修的必要。

===租賃物有維修的可能===

租賃物雖有維修的必要，然若已無維修的可能的，自不得強求出租人維修。所以，維修義務的成立應以可能維修為要件。如租賃物為房屋而房屋被大火燒塌，除非重建，僅靠維修無法繼續供人居住的，即為無維修的可能。於此場合，承租不得請求出租人履行維修義務。維修是否可能，不能僅以物理上或技術上是否可能為判斷標準，應以社會一般觀念或經濟上的意義加以決定。因此，事實上不能維修;雖能維修，擔維修已不能使租賃物恢復至適合於約定的使用、收益的狀態；雖能維修，但維修本身耗費過巨，而其效果顯然不足彌補維修費;維修無異於新造或重大改造等，均可解釋為維修不能。

非因可歸責於承租人的事由致使租賃物部分或全部被毀壞滅失，無維修可能的，依我國《合同法》第231條的規定，承租人可以請求減少租金或不支付租金；因租賃物部分或全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

===當事人無另外的約定===

當事人對租賃物毀損時承擔維修義務的主體有相反約定的，應當依其約定（《合同法》第220條)。當事人約定在某些情況下由承租人負責維修租賃物，若不違反公平正義，也有益處。因為承租人直接佔有租賃物，由其在力所能及的範圍內維修租賃物，既可省去通知手續，節省時間，也會免去互相推諉的麻煩。

==租賃物毀損原因與維修義務之承擔==

關於引起租賃物毀損的原因不同是否影響出租人的維修務，存在肯定說和否定說的不同。學者認為，應當首先厘清維修義務與維修費用承擔及損害賠償義務之間的關係，然後便可較為順利地確定維修義務的歸屬。如果把維修義務的承擔和維修費用的負擔捆綁在一起考慮，上述所謂“因承租人的原因導致租賃物毀損的，出租人不負維修義務”的規則及其學說，有其道理。與此有別，如果將維修義務與其費用的負擔分開考慮、確定，視維修為單純地消除租賃物的瑕疵，維修義務僅為消除租賃物瑕疵的義務，至於維修費用，則由造成租賃物毀損的過錯一方負擔，那麼，只要租賃物毀損，就應由出租人負責維修,即使該毀損系由可歸責於承租人的原因所致，也應如此。因為使租賃物適合於約定的使用、收益乃租賃的本質特徵所在，租賃物一旦出現缺陷,出租人就應加以消除。當然，當事人另有約定的，依其約定。不過，租賃物毀損系由承租人的原因所致的，維修費用的相應部分由承租人負擔;非因承租人的原因（包括不可抗力、通常事變）造成的場合，維修費用由出租人承受。這種不問租賃物毀損原因一律使出租人承擔維修義務的觀點，符合我國《合同法》第220條關於“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外”的規定，因為該條規定並未區分租賃物毀損的原因。這種區分租賃物毀損的原因而確定維修費用負擔主體的見解，符合我國《合同法》第219條關於“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失”的規定，以及第222條關於“承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任”的規定。因為這兩條所說的損害賠償可以容納維修費用。在整體上權衡，不違背公平正義。

需要指出，上述觀點並無出租人在任何情況下均須承擔維修義務之意。實際上，在承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的情況下，出租人可以援用我國《合同法》第219條的規定，通過解除租賃合同而免負維修義務。在承租人因其他過錯導致租賃物毀損的情況下，租賃合同若屬不定期租賃,出租人可以援用我國《合同法》第232條的規定，通過解除租賃合同而免負維修義務。

===承租人的先履行抗辯權===

確定租賃物因承租人的原因而毀損時出租人仍負維修義務的規則，可能產生有過錯的承租人援用[[同時履行抗辯權]]或[[先履行抗辯權]]等拒付租金或維修費用的後果，有必要設計應對方案。

（一）出租人履行維修義務在先，承租人支付租金在後，在有確鑿的證據證明承租人將無力支付租金時,可承認出租人享有[[不安抗辯權]]，他(它)可暫時拒絕履行維修義務。此其一。

在不成立不安抗辯權的前提下，出租人應當履行維修義務;若不履行，會導致承租目的落空或給承租人造成重大損失時,承租人還應有權援用先履行抗辯權。如此設計，符合租賃合同的本質特徵，不得因為承租人對租賃物的毀損有可歸責之處，就排除出租人的維修義務。對於出租人合法權益的保護，可求助於損害賠償制度。當然，最為積極的防患於未然的措施，是出租人堅持在租賃合同中約定:租賃物因承租人的原因而毀損時，承租人須先行支付租金，出租人才有義務履行維修義務。此其二。

從租賃關係的整體審視這些結論，應認為是在完善租賃物因承租人的原因而毀損時出租人仍負維修義務的規則，而非否定該規則的理由。

（二）出租人履行維修義務在先，承租人支付維修費用在後,未履行維修義務時，承租人有權援用先履行抗辯權，拒付維修費用或損害賠償金。不宜因承租人對租賃物的毀損有可歸責之處，就剝奪其履行抗辯權。在這裡，需要注意的是，出租人履行了維修義務，有過錯的承租人卻無力支付維修費用或損害賠償金,如何保護出租人的合法權益?解決問題的方案之一是，出租人可援用不安抗辯權，來暫時拒絕履行維修義務;防患於未然的方案是，簽訂租賃合同時，約定有過錯的承租人支付維修費用的義務應先於維修義務的履行。

== 不履行之責任 ==

維修租賃物是出租人的義務，出租人不履行此項義務，則構成債務不履行。租賃需要維修的，承租人可以催告其於合理期限內履行此義務，出租人仍不履行的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或延長租期（《合同法》第221條）。

租賃物使用收益減少額的給付與相應租金之間構成同時履行關係，出租人不履行維修義務,導致租賃物使用收益的減少，承租人可以援用[[先履行抗辯權]]，拒付租金。不過，租金先到期而未支付，出租人維修義務的履行期在後的，出租人可援用先履行抗辯權。

出租人不履行維修義務,任憑租賃物部分或全部毀損、滅失，致使承租人不能實現合同目的，承租人可援用《合同法》第231條後段的規定，解除[[租賃合同]]。出租人不履行維修義務，任憑危及承租人的安全或健康的，承租人可援用《合同法》第233條的規定，解除租賃合同。