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'''租賃'''，為當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之[[契約]]。

其中，
* 將租賃物租出的一方稱為'''出租人'''；
* 使用租賃物並支付報酬的一方稱為'''承租人'''；
* 支付的報酬稱為'''租金'''。
* '''租賃物'''，乃租賃之客體，為有體物，包括動產及不動產。其以權利為租賃之客體者，則為準租賃，可類推適用關於租賃之規定。

此處所稱租賃，僅指一般租賃關係而言，[[融資租賃]]已經成為一種獨立的[[有名合同]]，適用《合同法》第14章的有關規定。其他特殊的租賃如船舶租賃，《海商法》等特別法有特別規定時，應首先適用《海商法》等特別法的規定。

== 法律性質 ==

'''一、租賃乃轉移租賃物使用收益權之契約。'''

在租賃契約中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權，出租人也只轉讓租賃物的使用收益權，而不轉讓其所有權；租賃契約終止時，承租人須返還租賃物。

這是租賃契約區別于[[買賣]]契約的根本特徵。因為買賣契約中出賣人轉讓的是物的[[所有權]]，買受人支付對價的目的也是為了獲得標的物的所有權。

進而，承租人的債權人不得將承租人所租之物作為自己債權的標的物，不得以該租賃物清償其債務;承租人若陷於破產，所租之物亦不得被列入[[破產財產]]之內。

'''二、租賃合同為雙務、有償合同。'''

出租人以其所有或[[佔有]]之物交由承租人佔有、使用和部分收益，承租人則對其佔有、使用和部分收益租賃物付出租金，二者之間存在對價關係，所以，租賃合同為雙務、有償的同。此點使租賃合同與[[借用]]合同區別開來，因為借用合同雖然也重在對物的佔有、使用和收益，但借用人並不因此付出任何代價，表現出無償性。

'''三、租賃合同為諾成合同。'''

租賃合同的成立不以租賃物的[[交付]]為要件，當事人只要依法達成協議合同即告成立。

'''四、租賃合同在方式上具有特殊性。'''

《合同法》第215條規定:“租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未釆用書面形式的，視為不定斯租賃。”這表明不定期租賃合同、6個月以下租期的租賃合同為[[不要式合同]],6個月以上租期的定期租賃合同為[[要式合同]]。

登記、備案並非租賃合同的必備方式,不是成立要件。對此，於2009年9月1日起施行的最高人民法院《關於審理城鎮房犀租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱為法釋[2009]11號），在第4條規定:“當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持”（第1款）。“當事人約定以辦理登記備案手為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務;對方接受的除外”（第2款）。

'''五、租賃合同為繼續性合同。'''

租賃合同雙方當事人的義務並非一次給付即可完成，合同內容是在一段時期內繼續地實現的，因而屬於[[繼續性合同]]。租賃合同既為繼續性合同，則基於繼續性合同的共通特色，當事人間的倩賴關係，成為合同的重要基礎。一旦具有重大事由，造成該信賴基礎喪失，而無法期待當事人繼續維持其債之關係時，法律多會允許當事人終止合同，使合同關係向將來消滅。

'''六、租賃合同具有非永續性。'''

{{Main|租賃權}}

== 分類 ==
 
=== 動產租賃、不動產租賃和權利租賃 ===

以租賃物的種類、性質作為區分標準,租賃合同分為動產租賃合同、不動產租賃合同和權利租賃合同。

* 以動產作為租賃物的租賃合同，稱為'''動產租賃合同'''，包括一般的動產租賃、動物租賃、船舶租賃、汽車租賃等。
* 以不動產作為租賃物的租賃合同，稱為'''不動產租賃合同'''，不動產租賃包括房屋租賃和土地使用權租賃等。在中華人民共和國主要指房屋租賃，還有國有土地租賃，以及其他不動產租賃。
* 以權利作為租賃物的租賃合同，即為'''權利租賃合同'''，如建設用地使用權租賃合同。這種分類的法律意義在於，法律一般對不動產租賃、權利租賃有特殊的要求，如進行登記備案等;而動產租賃一般沒有這些要求。

=== 定期租賃與不定期租賃 ===

根據租賃契約是否確定期限，可以劃分為定期租賃和不定期租賃。
* '''定期租賃合同'''，是指有明確租賃期限的租賃合同。
* '''不定期租賃合同'''，則是沒有明確租賃期限的合同。

==== 三種不定期租賃 ====

# 當事人沒有約定明確的租賃期限，固然為不定期租賃合同；
# 當事人即使約定了明確的租賃期限，但未採取書面形式，只要是該期限在6個月以上的，仍為不定期租賃合同<ref>《中華人民共和國合同法》第215條</ref>。
# 租賃期間屆滿,承租人繼續使用租賃物，出租人浚有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但為不定期租賃合同<ref>《中華人民共和國合同法》第236條</ref>。

==== 分類意義 ====

這種分類的法律意義在於：
#二者在成立方面存在不同，已如上述。
#二者的法律效力有所區別。
#二者的終止事由不同。對於不定期租賃合同，除非法律另有規定,任何一方當事人都可隨時終止合同，只不過出租人應在合理期限之前通知承租人(《合同法》第232條後段）。

=== 一般租賃與特殊租賃 ===

根據法律對租賃是否具有特殊的規定，可以將租賃劃分為一般租賃和特殊租賃。

《合同法》第十三章規定的租賃合同，為常態的、典型的租賃合同，即所謂一般租賃合同。

特殊租賃是相對於一般租賃而言的，特別法設有特殊規範的租賃合同，稱為特殊租賃合同，或稱為特種租賃合同，也有人稱之為特別法上的租賃合同。例如：
* 《合同法》第14章規定的[[融資租賃合同]]；
* 《海商法》規定的航次租船合同（第92條以下）和[[船舶租用合同]]（第127條以下）；
* 《農村土地承包法》規定的[[土地承包經營權租賃合同]](第32條）；
* 《城市房地產管理法》規定的[[房屋租賃合同]]（第53條以下）；
* 《城鎮國有土地使用權出讓何轉讓暫行條例》規定的[[土地使用權租賃合同]]（第28條以下）；
* 航空法對航空器的租賃亦有特殊的規定。

這種分類的法律意義在於,特殊租賃合同，優先適用特別法關於特殊租賃合同的規定，沒有規定的部分，才適用《合同法》第十三章關於租賃合同的規定。

== 租賃期限 ==

承租人佔有、使用和部分收益租賃物,期限若過長，可能使出租人的權利實際上被虛置，有悖於物盡其用的精神。有鑑於此，許多國家和地區的民法都對租賃期限有所限制。

=== 中華民國民法 ===

租賃得訂定期限，亦得不定期限。

其定有期限者，其期限不得逾二十年，逾二十年者，依法縮短為二十年，但期滿後得更新之。

其不定期限者，任何一方當事人均得隨時解除契約，惟於解除契約之前，應預先通知他方。

定期租賃之期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即時表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

不動產之租賃，其期限逾一年者，應以字據訂立之。未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。

=== 中華人民共和國立法 ===

[[Law:中華人民共和國合同法|《中華人民共和國合同法》]]第214條規定:“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”“租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”

租賃期限為6個月以下的，可以由當事人自由選擇契約的形式。無論採用書面形式還是口頭形式，都不影響契約的效力。

租賃期限6個月以上的，應當採用書面形式。未採用書面形式的，不論當事人對租賃期限是否做了約定，都視為不定期租賃。

== 效力 ==

租賃合同的效力體現為租賃合同當事人之間的權利和義務。

主條目：

* [[出租人義務]]
* [[承租人義務]]
* 租賃權
* [[承租人優先購買權]]
 
=== 風險負擔 ===

因不可歸責于雙方當事人的事由,致使租賃物部分或全部毀損、滅失的，租賃物毀損滅失的損失由誰承受？承租人是否還要支付租金？這屬於租賃合同中的風險負擔問題。《中華人民共和國合同法》對此規定不甚清晰，需要討論。

首先,因不可歸責于雙方當事人的事由，致使租賃物部分或全部毀損滅失的，按照“天災歸物權人負擔”的法律思想，應由出租人承受該項風險，即出租人不得請求承租人向出租人賠償租賃物毀損滅失的損失，除非法律另有規定，或當事人之間另有約定。自[[羅馬法]]以來，一直如此，這就是由物的所有人負擔風險的規則。

其次，因不可歸責于雙方當事人的事由，致使租賃物部分或全部毀損滅失，從而引致租賃合同部分或全部不能履行時，承租人是否應向出租人繼續支付租金？這是租賃合同中風險負擔的另一側面的問題。從《中華人民共和國合同法》第231條關於“因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以請求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的,承租人可以解除合同”的規定觀察，這種風險由出租人負擔，因為承租人可相應地減少租金或不支付租金。

== 變更 ==
 
=== 出租人的變更 ===

在租賃關係存續期間，出租人死亡的，其地位一般由其[[繼承人]][[繼承]];出租人讓與租賃物的,受讓人取得出租人的地位;租賃物所有權轉移的，受讓人成為出租人，這些都屬於出租人的變更。

在此需要關注的是，《合同法》第229條關於“租賃物在租賃期間發生[[所有權]]變動的，不影響租賃合同的效力”的規定，法釋[2009]11號作出了限定:租賃房屋具有下列情形之一的,不適用《合同法》第229條關於買賣不破租賃的規定:（1)房屋在出租前已設立[[抵押權]]，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（2)房屋在出租前已被人民法院依法[[査封]]的(第20條後段）。

=== 承租人的變更 ===

承租人的變更有三種情形:一是租賃權的法定讓與;二是租賃權的轉讓;三是轉租。以下分別加以討論：

=== 租賃權的法定讓與 ===

《合同法》第234條規定:“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”這就是所謂租賃權的法定讓與。還有，承租人租賃房屋用於以個體工商戶或個人合夥方式從事經營活動,承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或宣告死亡，其共同經營人或其他合夥人請求按照〔6〕崔建遠:“關於制定合同法的若干建議”,載《法學前沿》（第2輯），法律出版社19如年版，第47頁。〔*7〕王利明、房紹坤、王軼:《合同法》，中國政法大學出版社1997年版，第388~389頁。

原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持(法釋[2009]11號第19條）。

=== 租賃權的轉讓 ===

除非租賃合同對此另有約定，承租人轉讓租賃權應取得出租人的同意。

=== 轉租 ===

主條目：[[轉租]] 
== 終止 ==

租賃合同因下列事由而終止：

第一，租賃合同期限屆滿。但應注意的是，《合同法》第236條規定:“租賃合同期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。”

第二，租賃合同因當事人的解除而消滅。租賃合同期限雖未屆滿，但出現法定或約定情事，而由當事人雙方或其中一方解除合同的，租賃合同因此而消滅。

=== 租賃合同消滅的效力 ===

租賃合同為繼續性合同，在合同存續期間，承租人以支付租金為對價而對租賃物使用、收益。合同消滅之後，租金雖有返還可能，承租人之使用、收益卻不可能返還。因此租賃合同的消滅只能向將來發生，而不能溯及既往;其消滅之效果只能自產生終止原因之時起，向將來發生效力。

租賃合同消滅，承租人負有返還租賃物的義務。逾期返還,承租人應負租賃物佔有使用費。在轉租場合，房屋租賃合同因履行期限屆滿或者解除而終止的，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持（法釋[2009]11號第18條）。

==參考文獻==

<references />

[[Category:契約]]