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[[建築物共有部分]]，是指區分所有的建築物及其附屬物的共同部分，即[[建築物專有部分|專有部分]]以外的建築物的其他部分。

== 範圍 ==

建築物共有部分可分為以下兩類：
# 由全體業主共同使用的部分,例如，建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分
# 部分業主共有的部分，如各相鄰專有部分之間的樓板、隔牆，部分業主共同使用的樓梯、走廊、電梯等。

其中，對於建築區劃內的道路、綠地、物業服務用房以及車位、車庫的歸屬，我國《民法典》均作出了明確的規定。
* 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。
* 建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路、綠地占地或者明示屬於個人的除外。
* 建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
* 建築區劃內，規劃用於停放汽車的[[車位]]、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。建築區劃內規劃用於停放汽車的車位，應當首先滿足業主的需要；這裡的「應當首先滿足業主的需要」,是要求建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主；而此處的配置比例是指規劃確定的建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。

此外，《[[建築物區分所有權解釋]]》第3條規定：「除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為民法典第二編第六章所稱的共有部分:（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。」

《建築物區分所有權解釋》第3條同時規定:「建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。」

== 業主對建築物共有部分的共有權 ==

業主依據[[法律規範]]、[[合同]]以及[[業主公約]]，對共有部分享有[[使用]]、[[收益]]、[[處分]]權，並按照約定或對應專有部分面積，分擔共有部分的修繕費以及其他負擔。

; 使用
業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定為[[侵權]]。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。

; 放棄
《民法典》第273條規定，業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。

; 分割轉讓
共有部分為相關業主所共有，均不得分割，也不得單獨轉讓。業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對建築物共有部分享有的[[共有權]]和共同管理的權利一併轉讓。

; 改變用途

改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及[[業主大會]]依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，屬於《民法典》第278條規定的有關共有和共同管理權利的「重大事項」的範圍。

[[建設單位]]或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，法院應予支持。屬於上述擅自進行經營性活動的情形，權利人有權請求行為人將扣除合理成本之後的收益用於補充[[專項維修資金]]或者業主共同決定的其他用途。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。這裡的建設單位，包括包銷期滿，按照[[包銷合同]]約定的[[包銷價格]]購買尚未銷售的物業後，以自己名義對外銷售的[[包銷人]]。

== 參見 ==

* [[建築物區分所有權]]
* [[建築物專有部分]]