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[[建築物共有部分]]，是指區分所有的建築物及其附屬物的共同部分，即[[建築物專有部分|專有部分]]以外的建築物的其他部分。

== 範圍 ==

建築物共有部分可分為以下兩類：
# 由全體業主共同使用的部分,例如，建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分
# 部分業主共有的部分，如各相鄰專有部分之間的樓板、隔牆，部分業主共同使用的樓梯、走廊、電梯等。

其中，對於建築區劃內的道路、綠地、物業服務用房以及車位、車庫的歸屬，我國《民法典》均作出了明確的規定。
* 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。
* 建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路、綠地占地或者明示屬於個人的除外。
* 建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
* 建築區劃內，規劃用於停放汽車的[[車位]]、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

此外，《[[建築物區分所有權解釋]]》第3條規定：「除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為民法典第二編第六章所稱的共有部分:（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。」

《建築物區分所有權解釋》第3條同時規定:「建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。」

== 業主對建築物共有部分的共有權 ==

業主依據[[法律規範]]、[[合同]]以及[[業主公約]]，對共有部分享有[[使用]]、[[收益]]、[[處分]]權，並按照約定或對應專有部分面積，分擔共有部分的修繕費以及其他負擔。

; 使用
業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定為[[侵權]]。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。

; 放棄
《民法典》第273條規定，業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。

; 分割轉讓
共有部分為相關業主所共有，均不得分割，也不得單獨轉讓。業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對建築物共有部分享有的[[共有權]]和共同管理的權利一併轉讓。

; 改變用途

改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及[[業主大會]]依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，屬於《民法典》第278條規定的有關共有和共同管理權利的「重大事項」的範圍。

[[建設單位]]或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，法院應予支持。屬於上述擅自進行經營性活動的情形，權利人有權請求行為人將扣除合理成本之後的收益用於補充[[專項維修資金]]或者業主共同決定的其他用途。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。這裡的建設單位，包括包銷期滿，按照[[包銷合同]]約定的[[包銷價格]]購買尚未銷售的物業後，以自己名義對外銷售的[[包銷人]]。

== 參見 ==

* [[建築物區分所有權]]
* [[建築物專有部分]]