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[[建築物專有部分]]，是在一棟建築物內區分出的獨立的住宅或者經營性用房等單元。該單元須具備構造上的獨立性與使用上的獨立性。

== 範圍 ==

基於物權客體的獨立性原則，區分所有的專有部分，需具備一定條件，才可以作為建築物區分所有權中專有權的客體。

最高人民法院《[[關於審理建築物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋]]》第2條規定：「建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間,應當認定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分;（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等，應當認定為前款所稱的專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建築物。」

;（一）須具有構造上的獨立性。
即被區分的部分在建築物的構造上，可以加以區分並與建築物的其他部分隔離。至於是否具有足夠的獨立性，應依一般的社會觀念確定。例如，一個住宅單元通過固定的樓板、牆壁與其他單元相隔離，成為獨立的住宅單元；其內再以屏風分隔成數個部分的，其內各部分則不具有構造上的獨立性。

;（二）須具有使用上的獨立性。
即被區分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要的界定標準,應為該區分的部分有無獨立的出入門戶。如果該區分部分必須利用相鄰的門戶方能出入的，即不具有使用上的獨立性。

; （三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。
規劃上專屬於特定房屋，且[[建設單位]]銷售時已經根據規劃列入該特定[[房屋買賣合同]]中的露台等，應當為專有部分的組成部分。

== 面積 ==

專有部分面積和建築物總面積，可以按照下列方法認定:
# 專有部分面積，按照[[不動產登記簿]]記載的面積計算；尚未進行[[物權登記]]的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按[[房屋買賣合同]]記載的面積計算。
# 建築物總面積，按照前項的統計總和計算。

== 業主對建築物專有部分之單獨所有權 ==

業主對其專有部分享有單獨所有權,即對該部分具有[[占有]]、[[使用]]、[[收益]]和[[處分]]的排他性的[[支配權]]，性質上與一般的[[所有權]]並無不同。但此項專有部分與建築物上其他專有部分有密切的關係，彼此休戚相關，具有共同的利益。因此，業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。例如，就專有部分的改良、使用，足以影響區分所有建築物的安全時,不得自行為之。

=== 其他物業使用人權利義務 ===
專有部分的[[承租人]]、[[借用]]人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、[[業主大會]]或者[[業主委員會]]依法作出的決定，以及其與[[業主]]的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

== 參見 ==

* [[建築物區分所有權]]
* [[建築物共有部分]]