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== 專有部分 ==

[[建築物專有部分]]，是在一棟建築物內區分出的獨立的住宅或者經營性用房等單元。該單元須具備構造上的獨立性與使用上的獨立性。

=== 範圍 ===

基於物權客體的獨立性原則，區分所有的專有部分，需具備一定條件，才可以作為建築物區分所有權中專有權的客體。根據最高人民法院《[[關於審理建築物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋]]》第2條的規定，建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間,應當認定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：

;（一）須具有構造上的獨立性。
即被區分的部分在建築物的構造上，可以加以區分並與建築物的其他部分隔離。至於是否具有足夠的獨立性，應依一般的社會觀念確定。例如，一個住宅單元通過固定的樓板、牆壁與其他單元相隔離，成為獨立的住宅單元；其內再以屏風分隔成數個部分的，其內各部分則不具有構造上的獨立性。

;（二）須具有使用上的獨立性。
即被區分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要的界定標準,應為該區分的部分有無獨立的出入門戶。如果該區分部分必須利用相鄰的門戶方能出入的，即不具有使用上的獨立性。

; （三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。
規劃上專屬於特定房屋，且[[建設單位]]銷售時已經根據規劃列入該特定[[房屋買賣合同]]中的露台等，應當為專有部分的組成部分。

=== 面積 ===

專有部分面積和建築物總面積，可以按照下列方法認定:
# 專有部分面積，按照[[不動產登記簿]]記載的面積計算；尚未進行[[物權登記]]的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按[[房屋買賣合同]]記載的面積計算。
# 建築物總面積，按照前項的統計總和計算。

== 共有部分 ==

[[建築物共有部分]]，是指區分所有的建築物及其附屬物的共同部分，即[[建築物專有部分|專有部分]]以外的建築物的其他部分。

=== 類型 ===

建築物共有部分可分為以下兩類：
# 由全體業主共同使用的部分,例如，建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分
# 部分業主共有的部分，如各相鄰專有部分之間的樓板、隔牆，部分業主共同使用的樓梯、走廊、電梯等。

=== 區分 ===

對於建築區劃內的道路、綠地、物業服務用房以及車位、車庫的歸屬，我國《民法典》均作出了明確的規定。
* 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。
* 建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路、綠地占地或者明示屬於個人的除外。
* 建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
* 建築區劃內，規劃用於停放汽車的[[車位]]、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

此外，《[[建築物區分所有權解釋]]》第3條規定：「除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為民法典第二編第六章所稱的共有部分:（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。」

《建築物區分所有權解釋》第3條同時規定:「建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。」

=== 費用、收益及維修資金 ===

建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。

建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。

[[建設單位]]或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，法院應予支持。屬於上述擅自進行經營性活動的情形，權利人有權請求行為人將扣除合理成本之後的收益用於補充[[專項維修資金]]或者業主共同決定的其他用途。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。這裡的建設單位，包括包銷期滿，按照[[包銷合同]]約定的[[包銷價格]]購買尚未銷售的物業後，以自己名義對外銷售的[[包銷人]]。

建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金。

== 參見 ==
* [[建築物區分所有權]]