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'''宅基地使用權'''，是指農村居民及少數城鎮居民在集體所有的土地上建造住宅及其附屬設施，以供居住的權利。

== 特徵 ==

宅基地使用權的主要特徵有：

'''一、宅基地使用權的主體主要是農村居民，即農村集體經濟組織的成員。'''

然而從我國的實際情況來看，宅基地使用權的主體還包括因歷史原因形成的城鎮私房所有者及經批准在城鎮建房的城鎮居民。1988年的《土地管理法》分別對農村居民住宅用地和城鎮非農業人口使用集體土地建設住宅作了現定，然而1998年的《土地管理法》僅規定了農村村民的宅基地使用權問題，而對城鎮非農業居民的宅基地問題則沒有規定。

宅基地通常是與成員權聯繫在一起的，從而使農村宅基地具有一定的福利性質。這種福利性表現為農村可以無償或廉價地取得宅基地，以獲得最基本的生活條件，而集體經濟組織以外的人員則不能享有這種權利。

'''二、宅基地使用權的客體是經過批准劃撥給個人建造住宅所使用的集體所有的土地。'''

從我國現行情況來看，宅基地分為農村宅基地和城鎮宅基地。宅基地一般屬�集體所有的土地，但在城鎮，以國有土地作為宅基地的情況仍然存在，主要表現在城鎮居民因歷史原因而取得私有房屋地基土地使用權。由於土地資源的有限性，《[[土地管理法]]》第62條第1款、第2款規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，並儘量使用原有的宅基地和村內空閒地。

'''三、宅基地使用權的內容是依法建造、保有個人住宅、庭院及宅前或宅後種植竹木等而對土地的佔有、使用和收益的權利。'''

宅基地使用權是為農村居民提供基本的居住條件的，因而宅基地使用權的主要內容是依法建造並保有個人住宅。宅基地使用權人不能將宅基地挪作他用，如將宅基地投資建廠或者改為魚塘等。

'''四、宅基地使用權是通過審批的方式取得的。'''

依我國《土地管理法》第62條第3款、第4款和第77條的規定，農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。農村居民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的，由縣級以上人民政府主管部門責令退還非法佔用的土地，限期拆除在非法佔用的土地上新建的房屋。超過省、自治區、直轄市規定的標準，多占的土地以非法佔用土地論處。

'''五、宅基地使用權的無期限性和不可分性。'''

宅基地使用權不存在期限限制，只要房屋存在，房屋的所有人一直享有所占土地的使用權；房屋滅失或毀損的，只要所有權人願意修復或重建（只要經過必要的批准手續），那麼對土地的使用權便可以長久地延續下去。宅基地使用權不得單獨轉讓和處分，即不得以單獨出租、出賣、抵押、入股聯營等方式轉讓或變相轉讓空閒宅基地；宅基地只能隨房屋轉讓、出租、抵押而轉讓。

=== 宅基地使用權與地上權 ===

我國有學者認為，宅基地使用權為一種[[地上權]]，因為地上權是以在他人土地上設置或保有建築物和其他工作物為目的而使用其土地的權利。

余延滿教授認為，我國現行法律中規定的宅基地使用權與傳統民法中的地上權，既類似又有區別。其類似的地方在於二者的權利人都有權在使用的土地上建築房屋，並取得房屋的所有權。其區別主要有：

一、主體不同。宅基地使用權的主體只能是自然人，且大多與宅基地的所有人有一定的隸屬關係；而地上權的主體基本上沒有限制，自然人、法人均可，且不受隸屬關係的限制。

二、目的不同。宅基地使用權是以所有個人住宅和庭院為目的；而地上權則是以所有工作物為目的，工作物並非僅指個人住宅和庭院。

三、取得方式不同。宅基地使用權的取得採取審批的方式，而地上權的取得則由當事人采合同的方式進行。宅基地使用權的取得大多是無償的或僅支付較少費用，而地上權的取得通常應依市價支付地租。

四、權利內容不同。宅基地使用權不得單獨轉讓，只能隨房屋產權的轉讓而轉讓；而地上權既可連同地上附著物一同轉讓，也可以分割轉讓；宅基地使用權不得設定抵押，而地上權可以設定抵押。宅基地使用權是無期限的，而地上權則既可以是無期限的，也可以是有期限的。

== 內容 ==
 
=== 宅基地使用權人的權利 ===

一、 '''有權在宅基地上建造房屋和其他附屬物'''

自然人對審核批准的宅基地享有長期的使用權，有權在宅基地上建造房屋和其他附屬物。當然，建造房屋和其他附屬物需要批准的，應當申請批准；自然人亦可在其取得的宅基地使用權範圍之內，在房屋前後或四周種植樹木等。自然人對於宅基地上建造的房屋和其他附屬物等享有所有權。

二、 '''宅基地使用權人可以將地上建築物以出售、贈與、繼承、遺贈的方式移轉於他人，宅基地使用權也隨之轉移'''

宅基地使用權人出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。

此外，宅基地使用權不能單獨轉移且不能用於抵押。在此值得注意的是，國務院辦公廳1999午5月6日發佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”

三、 '''宅基地上的建築物或其他附屬物滅失的，不影響宅基地使用權的效力，宅基地使用權人有權在宅基地上重新建造房屋，以供居住'''

在此值得注意的：我國現行立法嚴格禁止宅基地使用的抵押、出租和轉讓。學者們對此種做法[[認識不一]]。

=== 宅基地使用權人的義務 ===

一、 '''不得非法轉讓宅基地使用權'''

如以宅基地使用權投資入股等行為，為非法轉讓宅基地使用權的行為，該行為無效。

二、 '''接受政府統一規劃'''

因國家基本建設需要徵用土地的，或因鄉村公共設施和公益事業建設的需要，或因村鎮規劃需要改變土地用途的，可以依法定程序，進行合理的調劑或重新安排。

三、 '''正當使用宅基地'''

由於宅基地主要是作為生活資料提供的，所以權利人不得將宅基地作為生產資料使用，如將宅基地投資建廠或者改為魚塘等。

此外，本集體的村民通過轉讓取得兩處以上宅基地的，應當交納多占部分的宅基地使用費。本集體以外的人通過轉讓取得宅基地使用權的，應當交納宅基地使用費。

== 消滅 ==

宅基地使用權因以下原因而消滅：

'''一、宅基地的收回與調整。'''

土地所有人根據城鎮或鄉村的發展規劃，可以收回或調整宅基地。土地所有人收回宅基地的，應當另行批准相應的宅基地使用權，以保證居民的生活需要。

'''二、宅基地的徵收。'''

國家為了社會公共利益的需要，可以徵收宅基地，並就宅基地上的建築物給予相應的補償。宅基地被徵用後，經原宅基地使用權人申請，土地所有權人應當另行給予相當的宅基地使用權。

'''三、宅基地使用權的拋棄。'''

宅基地使用權人拋棄宅基地使用權的，不得再申請新的宅基地使用權。

'''四、宅基地的滅失。'''

作為宅基地使用權客體的土地，如果發生滅失，則宅基地使用權當然歸於消滅。原宅基地使用權人有權重新申請宅基地使用權。但是，如果只是宅基地上的建築物或其他附屬物滅失的，則不影響宅基地使用權的存在，宅基地使用權人有權在宅基地上重新建造房屋，以供居住。

'''五、宅基地長期閒置。'''

宅基地長期閒置的，土地所有權人有權收回宅基地，從而導致宅基地使用權的消滅。

已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

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