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[[建築物區分所有權]]，指的是權利人即[[業主]]對於一棟建築物中自己[[建築物專有部分|專有部分]]的單獨所有權、對[[建築物共有部分|共有部分]]的[[共有權]]以及因[[共有關係]]而產生的[[管理權]]的結合。

建築物區分所有權是我國《[[民法典]]》專章規定的[[不動產所有權]]的一種形態。《民法典》規定的「業主的建築物區分所有權」，與一些國家規定的「建築物區分所有權」是同二概念，加上「業主的」三個字，是因為「業主」「物業」的含義已經為人們所熟悉，為了便於人們理解，故在「建築物區分所有權」之前加了「業主的」三個字。

== 權利人 ==

依法登記取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為業主。基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建築物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

== 標的 ==

建築物區分所有權將建築物的特定部分作為所有權的標的，嚴格而言，與物權客體須為獨立物，以及[[一物一權]]原則不相符合。但是依社會觀念,一建築物區分為若干部分，各有該部分的所有權，應為常有之事，而且這樣也不妨礙物權的公示，無害於交易安全。

== 內容 ==

建築物區分所有權的內容,包括[[區分所有建築物]]專有部分的單獨所有權、共有部分的共有權，以及因區分所有權人的共同關系所生的管理權。

=== 對專有部分的單獨所有權 ===

業主對其專有部分享有單獨所有權,即對該部分具有[[占有]]、[[使用]]、[[收益]]和[[處分]]的排他性的[[支配權]]，性質上與一般的[[所有權]]並無不同。但此項專有部分與建築物上其他專有部分有密切的關係，彼此休戚相關，具有共同的利益。因此，業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。例如，就專有部分的改良、使用，足以影響區分所有建築物的安全時,不得自行為之。

專有部分的[[承租人]]、[[借用]]人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、[[業主大會]]或者[[業主委員會]]依法作出的決定，以及其與[[業主]]的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

=== 對共有部分的共有權 ===

業主依據[[法律規範]]、[[合同]]以及[[業主公約]]，對共有部分享有[[使用]]、[[收益]]、[[處分]]權，並按照約定或對應專有部分面積，分擔共有部分的修繕費以及其他負擔。

; （一）使用
業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定為[[侵權]]。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。

; （二）放棄
《民法典》第273條規定，業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。

; （三）分割轉讓
共有部分為相關業主所共有，均不得分割，也不得單獨轉讓。業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對建築物共有部分享有的[[共有權]]和共同管理的權利一併轉讓。

; （四）改變用途

改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及[[業主大會]]依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，屬於《民法典》第278條規定的有關共有和共同管理權利的「重大事項」的範圍。

===管理權 ===

基於區分所有建築物的構造，業主在建築物的權利歸屬以及使用上形成了不可分離的共同關係，並基於此共同關係而享有管理權。該管理權的內容為：

;第一，業主有權設立業主大會並選舉業主委員會。

地方人民政府有關部門、[[居民委員會]]應當對設立[[業主大會]]和選舉[[業主委員會]]給予指導和協助。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益或者違反了法律規定的程序的，業主可以請求法院予以撤銷。

; 第二，業主有權決定區分建築物的相關事項。

《民法典》第278條規定，下列事項由業主標	共同決定:
# 制定和修改[[業主大會議事規則]];
# 制定和修改[[管理規約]];
# 選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
# 選聘和解聘[[物業服務企業]]或者其他管理人;
# 使用[[建築物及其附屬設施的維修資金]];
# 籌集建築物及其附屬設施的維修資金；
# 改建、重建建築物及其附屬設施;
# 改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;
# 有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決；決定上述第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積3/4以上的業主且參與表決人數3/4以上的業主同意；決定上述其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

; 第三，業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人,業主有權依法更換。

; 第四，業主有權請求公布、查閱應當向業主公開的情況和資料。

這包括：
# 建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況;
# 管理規約、[[業主大會議事規則]]，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；
# 物業服務合同、共有部分的使用和收益情況;
# 建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況；
# 其他應當向業主公開的情況和資料。

== 區分所有建築物業主義務 ==

業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對於物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。

業主不得違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，進行損害他人合法權益的下列行為：
# 損害房屋承重結構,損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建築物內放置危險、放射性物品等危及建築物安全或者妨礙建築物正常使用;
# 違反規定破壞、改變建築物外牆面的形狀、顏色等損害建築物外觀;
# 違反規定進行房屋裝飾裝修;
# 違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他[[區分所有建築物#共有部分|共有部分]]。

業主大會和業主委員會對有上述行為的業主或者其他行為人有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

== 參見 ==

* [[區分所有建築物]]

[[Category:不動產所有權]]