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'''承租人的優先購買權'''，是指在[[租賃合同]]存續期間，出租人要出賣租賃物時,承租人在同等條件下享有優先購買的權利。

法律賦予承租人優先購買權是為了簡化法律關係，實現物盡其用。

== 法律依據 ==

《中華人民共和國合同法》第230條認可了[[房屋租賃合同]]中承租人的優先購買權，規定出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

法釋[2009]11號進一步補充，規定出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的,人民法院亦應予支持(第22條）。

== 適用條件 ==

承租人僅在同等條件下享有優先購買權。所謂同等條件，要綜合考慮價格的多少、付款期限的長短、一次付清還是分期付款、有無擔保等因素。

法釋[2009]11號第24條又限定了承租人優先購買權行使的範圍:明確規定具有下列情形之一,承租人主張優先購買房屋的，人民法院則不予支持:
# 房屋共有人行使優先購買權的；
# 出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
# 出租人履行通知義務後，承租人在15日內未明確表示購買的；
# 第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。

== 性質 ==

通說認為，承租人的優先購買權為[[形成權]]，承租人一經行使，就在承租人和出租人之間成立租賃物買賣合同，其條件相同於出租人和第三人之間租賃物買賣合同的條件,無須再經過[[要約]]——[[承諾]]的磋商過程。但也有觀點主張承租人和出租人仍需經過要約和承諾的程序，租賃物買賣合同才成立。

== 侵害承租人優先購買權之後果 ==

承租人行使優先購買權,是否導致出租人和第三人之間的租賃物[[買賣合同]]無效，《關於民法通則的解釋》持肯定見解,但已被廢止了（法釋[2008]15號），法釋[2009]11號更是明文規定:

<blockquote>
“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法脘應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同[[合同無效|無效]]的，人民法院不予支持。”
</blockquote>

== 承租租賃物一部者之優先購買權 ==

承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的問題，最高人民法院認為，目前處理此類案件，可以從以下兩個方面綜合考慮:

第一,從房屋的使用功能上看,如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優先購買權應僅及於其承租的部分房屋;如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的,則其對出租人所售全部房屋享有優先購買權。

第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優先購買權；反之,則不宜認定其對全部房屋享有優先購買權[(2004)民一他字第29號]。

== 放棄 ==

還要注意，法釋[2009]11號第23條規定:“出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法脘應當認定承租人放棄優先購買權。”