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[[業主委員會]]應當與[[業主大會]]選聘的[[物業服務企業]]訂立書面的物業服務合同。

== 內容 ==

物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，屬於物業服務合同的組成部分。

== 合同當事人 ==

[[建設單位]]依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及[[業主委員會]]與[[業主大會]]依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同,對[[業主]]具有約束力。業主不得以其並非合同當事人為由進行抗辯。

因物業的[[承租人]]、[[借用]]人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的[[物業服務糾紛]]，應當參照有關業主的規定處理。

=== 業主大會或業主委員會之權利 ===

在物業服務合同關係中，業主大會或業主委員會享有如下權利：

; 自主聘任權
業主大會有權自主選聘物業服務企業或其他管理人，業主委員會也有權代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

; 認可權
在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的[[前期物業服務合同]]。

業主大會成立之後，如果沒有正當理由，業主大會及業主委員會應當認可該前期物業服務合同，承認物業服務企業或其他管理人就物業服務所產生的權利義務。若有正當理由，如開發商在與業主簽訂商品房預售合同或銷售合同時，沒有將業已選聘了物業服務企業或其他管理人的事實告知買受人，或物業服務企業不稱職等，業主大會及業主委員會有權解聘該物業服務企業。

; 自主解聘權、更換權
業主大會有權自主解聘、更換物業服務企業或其他管理人，業主委員會也有權代表業主與業主大會解聘物業服務企業。

; 監督權
業主委員會有權監督物業服務企業或其他管理人履行物業服務合同。

; 受領權
在物業服務[[合同終止]]時，物業服務企業或其他管理人應當向業主委員會移交原來由其管理的物業及下述資料：
# 竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
# 設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
# 物業質量保修文件和物業使用說明文件；
# 物業管理所必需的其他資料。

業主委員會有權受領。

; 救濟權
在物業服務企業或其他管理人違約或侵權的情況下，業主委員會有權視具體情況而主張[[物權請求權]]或基於[[佔有]]而生的[[請求權]]，或[[侵權損害賠償請求權]]，或請求物業服務企業或其他管理人承擔[[違約責任]]。

=== 業主權利 ===

業主不但可以通過業主大會的途徑，或由業主委員會代為主張的形式，向物業服務企業或其他管理人主張有關權利，而且有權以自己的名義向物業服務企業或其他管理人行使其權利。按照《物業管理條例》（2007年修訂）第6條規定，業主在物業管理活動中，享有下列權利：

# 按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
# 提議召開[[業主大會會議]]，並就物業管理的有關事項提出建議；
# 監督物業服務企業履行物業服務合同；
# 對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
# 監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；
# 法律、法規規定的其他權利。

物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務,業主有權請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

=== 物業服務企業之權利義務 ===

物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。根據《[[民法典]]》第285條的規定，物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託，依照《民法典》第三編有關物業服務合同的規定管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，接受業主的監督，並及時答覆業主對物業服務情況提出的詢問。物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。

; 收取物業費
物業服務企業有權收取[[物業費]]。

; 救濟
業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約,實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業有權請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任。

== 效力 ==

符合下列情形之一的，業主委員會或者業主有權請求人民法院確認合同(包括前期物業服務合同)或者其相關條款無效:
# 物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一併委託他人而簽訂的委託合同;
# 物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

== 履行與終止 ==

物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業服務企業移交下列資料：
# 竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
# 設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
# 物業質量保修文件和物業使用說明文件；
# 物業管理所必需的其他資料。

物業服務企業應當在[[前期物業服務合同]]終止時將上述資料移交給業主委員會。

物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會有權請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金。物業服務企業不得拒絕退出、移交,並不得以存在事實上的物業服務關係為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費。