建築物區分所有權：修订间差异

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== 內容 ==
== 內容 ==


 建築物區分所有權的內容,包括區分所有建築物專有部分的單獨所有權、共有部分的共有權，以及因區分所有權人的共同關系所生的管理權。
 建築物區分所有權的內容,包括[[ 區分所有建築物]] 專有部分的單獨所有權、共有部分的共有權，以及因區分所有權人的共同關系所生的管理權。


=== 對專有部分的單獨所有權 ===
=== 對專有部分的單獨所有權 ===
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 專有部分的[[承租人]]、[[借用]]人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、[[業主大會]]或者[[業主委員會]]依法作出的決定，以及其與[[業主]]的約定，享有相應權利，承擔相應義務。
 專有部分的[[承租人]]、[[借用]]人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、[[業主大會]]或者[[業主委員會]]依法作出的決定，以及其與[[業主]]的約定，享有相應權利，承擔相應義務。


=== 共有部分的共有權 ===
===  對 共有部分的共有權 ===


{{Main|建築物 專有部分}}
業主依據[[法律規範]]、[[合同]]以及[[業主公約]]，對共有部分享有[[使用]]、[[收益]]、[[處分]]權，並按照約定或對應 專有部分 面積，分擔共有部分的修繕費以及其他負擔。


=== 業主的 管理權 ===
; （一）使用
業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定為[[侵權]]。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。
 
; （二）放棄
《民法典》第273條規定，業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。
 
; （三）分割轉讓
共有部分為相關業主所共有，均不得分割，也不得單獨轉讓。業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對建築物共有部分享有的[[共有權]]和共同管理的權利一併轉讓。
 
; （四）改變用途
 
改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及[[業主大會]]依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，屬於《民法典》第278條規定的有關共有和共同管理權利的「重大事項」的範圍。
 
===管理權 ===


 基於區分所有建築物的構造，業主在建築物的權利歸屬以及使用上形成了不可分離的共同關係，並基於此共同關係而享有管理權。該管理權的內容為：
 基於區分所有建築物的構造，業主在建築物的權利歸屬以及使用上形成了不可分離的共同關係，並基於此共同關係而享有管理權。該管理權的內容為：
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;第一，業主有權設立業主大會並選舉業主委員會。
;第一，業主有權設立業主大會並選舉業主委員會。


 地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
 地方人民政府有關部門、[[ 居民委員會]] 應當對設立[[ 業主大會]] 和選舉[[ 業主委員會]] 給予指導和協助。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益或者違反了法律規定的程序的，業主可以請求法院予以撤銷。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益或者違反了法律規定的程序的，業主可以請求 人民 法院予以撤銷。


; 第二，業主有權決定區分建築物的相關事項。
; 第二，業主有權決定區分建築物的相關事項。


 《民法典》第278條規定，下列事項由業主標 共同決定:
 《民法典》第278條規定，下列事項由業主標 共同決定:
# 制定和修改業主大會議事規則;
# 制定和修改[[ 業主大會議事規則]];
# 制定和修改管理規約;
# 制定和修改[[ 管理規約]];
# 選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
# 選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
# 選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;
# 選聘和解聘[[ 物業服務企業]] 或者其他管理人;
# 使用建築物及其附屬設施的維修資金;
# 使用[[ 建築物及其附屬設施的維修資金]];
# 籌集建築物及其附屬設施的維修資金；
# 籌集建築物及其附屬設施的維修資金；
# 改建、重建建築物及其附屬設施;
# 改建、重建建築物及其附屬設施;
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 業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決；決定上述第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積3/4以上的業主且參與表決人數3/4以上的業主同意；決定上述其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
 業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決；決定上述第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積3/4以上的業主且參與表決人數3/4以上的業主同意；決定上述其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金。
建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。
建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。


; 第三，業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人,業主有權依法更換。
; 第三，業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人,業主有權依法更換。
第65行： 第71行：
# 建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況；
# 建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況；
# 其他應當向業主公開的情況和資料。
# 其他應當向業主公開的情況和資料。
== 區分所有建築物業主義務 ==
業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對於物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。
業主不得違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，進行損害他人合法權益的下列行為：
# 損害房屋承重結構,損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建築物內放置危險、放射性物品等危及建築物安全或者妨礙建築物正常使用;
# 違反規定破壞、改變建築物外牆面的形狀、顏色等損害建築物外觀;
# 違反規定進行房屋裝飾裝修;
# 違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他[[區分所有建築物#共有部分|共有部分]]。
業主大會和業主委員會對有上述行為的業主或者其他行為人有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。


[[Category:不動產所有權]]
[[Category:不動產所有權]]

2023年1月8日 (日) 07:22的版本

建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。

建筑物区分所有权是我国《民法典》专章规定的不动产所有权的一种形态。《民法典》规定的“业主的建筑物区分所有权”，与一些国家规定的“建筑物区分所有权”是同二概念，加上“业主的”三个字，是因为“业主”“物业”的含义已经为人们所熟悉，为了便于人们理解，故在“建筑物区分所有权”之前加了“业主的”三个字。

权利人

依法登记取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

标的

建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的，严格而言，与物权客体须为独立物，以及一物一权原则不相符合。但是依社会观念,一建筑物区分为若干部分，各有该部分的所有权，应为常有之事，而且这样也不妨碍物权的公示，无害于交易安全。

内容

建筑物区分所有权的内容,包括区分所有建筑物专有部分的单独所有权、共有部分的共有权，以及因区分所有权人的共同关系所生的管理权。

对专有部分的单独所有权

业主对其专有部分享有单独所有权,即对该部分具有占有、使用、收益和处分的排他性的支配权，性质上与一般的所有权并无不同。但此项专有部分与建筑物上其他专有部分有密切的关系，彼此休戚相关，具有共同的利益。因此，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。例如，就专有部分的改良、使用，足以影响区分所有建筑物的安全时,不得自行为之。

专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

对共有部分的共有权

业主依据法律规范、合同以及业主公约，对共有部分享有使用、收益、处分权，并按照约定或对应专有部分面积，分担共有部分的修缮费以及其他负担。

（一）使用

业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

（二）放弃

《民法典》第273条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

（三）分割转让

共有部分为相关业主所共有，均不得分割，也不得单独转让。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有权和共同管理的权利一并转让。

（四）改变用途

改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，属于《民法典》第278条规定的有关共有和共同管理权利的“重大事项”的范围。

管理权

基于区分所有建筑物的构造，业主在建筑物的权利归属以及使用上形成了不可分离的共同关系，并基于此共同关系而享有管理权。该管理权的内容为：

第一，业主有权设立业主大会并选举业主委员会。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序的，业主可以请求法院予以撤销。

第二，业主有权决定区分建筑物的相关事项。

《民法典》第278条规定，下列事项由业主标 共同决定:

  1. 制定和修改业主大会议事规则;
  2. 制定和修改管理规约;
  3. 选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
  4. 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
  5. 使用建筑物及其附属设施的维修资金;
  6. 筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
  7. 改建、重建建筑物及其附属设施;
  8. 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
  9. 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决；决定上述第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意；决定上述其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第三，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。
第四，业主有权请求公布、查阅应当向业主公开的情况和资料。

这包括：

  1. 建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;
  2. 管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
  3. 物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;
  4. 建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
  5. 其他应当向业主公开的情况和资料。

区分所有建筑物业主义务

业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主不得违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，进行损害他人合法权益的下列行为：

  1. 损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;
  2. 违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;
  3. 违反规定进行房屋装饰装修;
  4. 违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

业主大会和业主委员会对有上述行为的业主或者其他行为人有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

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