承租人優先購買權

承租人的优先购买权，是指在租赁合同存续期间，出租人要出卖租赁物时,承租人在同等条件下享有优先购买的权利。

法律赋予承租人优先购买权是为了简化法律关系，实现物尽其用。

法律依据

《中华人民共和国合同法》第230条认可了房屋租赁合同中承租人的优先购买权，规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

法释[2009]11号进一步补充，规定出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院亦应予支持(第22条）。

适用条件

承租人仅在同等条件下享有优先购买权。所谓同等条件，要综合考虑价格的多少、付款期限的长短、一次付清还是分期付款、有无担保等因素。

法释[2009]11号第24条又限定了承租人优先购买权行使的范围:明确规定具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的，人民法院则不予支持:

1. 房屋共有人行使优先购买权的；
2. 出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
3. 出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；
4. 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

性质

通说认为，承租人的优先购买权为形成权，承租人一经行使，就在承租人和出租人之间成立租赁物买卖合同，其条件相同于出租人和第三人之间租赁物买卖合同的条件,无须再经过要约——承诺的磋商过程。但也有观点主张承租人和出租人仍需经过要约和承诺的程序，租赁物买卖合同才成立。

侵害承租人优先购买权之后果

承租人行使优先购买权,是否导致出租人和第三人之间的租赁物买卖合同无效，《关于民法通则的解释》持肯定见解,但已被废止了（法释[2008]15号），法释[2009]11号更是明文规定:

“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法脘应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

承租租赁物一部者之优先购买权

承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，最高人民法院认为，目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑:

第一,从房屋的使用功能上看,如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋;如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的,则其对出租人所售全部房屋享有优先购买权。

第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之,则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权[(2004)民一他字第29号]。

放弃

还要注意，法释[2009]11号第23条规定:“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法脘应当认定承租人放弃优先购买权。”