預查封

预查封，乃《房地产执行通知》新创立的一项制度，是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示的物权或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续。

适用

可以预查封的土地使用权有：

1. 被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。
2. 被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。

可以预查封的尚未进行权属登记的建筑物有：

1. 作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
2. 被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
3. 被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

程序

预查封尚未进行权属登记的建筑物时，法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。

效力

预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的。在法院预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。

二者效力上的区别在于：

1. 法院不能对预查封的财产进行处理；
2. 预查封期间，登记机构除了可以将预查封的房地产等财产登记在被执行人名义下外，不得为任何其他登记行为。而一旦房地产等财产登记在被执行人名下，预查封就自动转为查封。

解除

2004年《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十四条规定：

“被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。

被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。”