宅基地使用權：修订间差异

2023年1月19日 (四) 15:47的最新版本

宅基地使用权，是指权利人依法占有集体所有的土地上建造住宅及其附属设施并居住使用的权利。宅基地使用权在中华人民共和国成立以来的土地政策基础上形成的具有中国特色的一种用益物权。

属性

我国有学者认为，宅基地使用权为一种地上权，因为地上权是以在他人土地上设置或保有建筑物和其他工作物为目的而使用其土地的权利。但余延满教授认为，我国现行法律中规定的宅基地使用权与传统民法中的地上权，既类似又有区别。其类似的地方在于二者的权利人都有权在使用的土地上建筑房屋，并取得房屋的所有权。其区别主要有：

一、主体不同。

宅基地使用权的主体只能是自然人，且大多与宅基地的所有人有一定的隶属关系；而地上权的主体基本上没有限制，自然人、法人均可，且不受隶属关系的限制。

二、目的不同。

宅基地使用权是以所有个人住宅和庭院为目的；而地上权则是以所有工作物为目的，工作物并非仅指个人住宅和庭院。

三、取得方式不同。

宅基地使用权的取得采取审批的方式，而地上权的取得则由当事人采合同的方式进行。宅基地使用权的取得大多是无偿的或仅支付较少费用，而地上权的取得通常应依市价支付地租。

四、权利内容不同。

宅基地使用权不得单独转让，只能随房屋产权的转让而转让；而地上权既可连同地上附着物一同转让，也可以分割转让；宅基地使用权不得设定抵押，而地上权可以设定抵押。宅基地使用权是无期限的，而地上权则既可以是无期限的，也可以是有期限的。

主体：农村居民

主条目：宅基地使用权人

宅基地使用权的主体主要是农村居民，即农村集体经济组织的成员。

从我国的实际情况来看，宅基地使用权的主体还包括因历史原因形成的城镇私房所有者及经批准在城镇建房的城镇居民。1988年的《土地管理法》分别对农村居民住宅用地和城镇非农业人口使用集体土地建设住宅作了现定，然而1998年的《土地管理法》仅规定了农村村民的宅基地使用权问题，而对城镇非农业居民的宅基地问题则没有规定。

宅基地通常是与成员权联系在一起的，从而使农村宅基地具有一定的福利性质。这种福利性表现为农村可以无偿或廉价地取得宅基地，以获得最基本的生活条件，而集体经济组织以外的人员则不能享有这种权利。

宅基地使用权的权利人是以户为单位，由户主代表家庭申请和享有。

客体：宅基地

宅基地使用权的客体是经过批准划拨给个人建造住宅所使用的集体所有的土地。

主条目：宅基地

从我国现行情况来看，宅基地分为农村宅基地和城镇宅基地。宅基地一般属于集体所有的土地，但在城镇，以国有土地作为宅基地的情况仍然存在，主要表现在城镇居民因历史原因而取得私有房屋地基土地使用权。

由于土地资源的有限性，《土地管理法》第62条第1款、第2款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

内容

宅基地使用权的内容是依法建造、保有个人住宅、庭院及宅前或宅后种植竹木等而对土地的占有、使用和收益的权利。

宅基地使用权是为农村居民提供基本的居住条件的，因而宅基地使用权的主要内容是依法建造并保有个人住宅。宅基地使用权人不能将宅基地挪作他用，如将宅基地投资建厂或者改为鱼塘等。

期限

关于宅基地使用权的期限，我国物权法、土地管理法都未作明确规定，且依多年来的政策与实践，宅基地没有期限的限制，即使户主或某个家庭成员的死亡，也没有影响到宅基地使用权的存续。

取得

宅基地使用权是通过审批的方式取得的。

农村居民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地使用权人抛弃宅基地使用权的，不得再申请新的宅基地使用权。

依我国《土地管理法》第62条和第77条的规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续。农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

变动

宅基地使用权人可以将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式移转于他人，宅基地使用权也随之转移。但宅基地使用权不得单独转让和处分，具有不可分性，即不得以单独出租、出卖、抵押、入股联营等方式转让或变相转让空闲宅基地；宅基地只能随房屋转让、出租、抵押而转让。

国务院办公厅1999午5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

消灭

宅基地使用权不存在期限限制，只要房屋存在，房屋的所有人一直享有所占土地的使用权；房屋灭失或毁损的，只要所有权人愿意修复或重建（只要经过必要的批准手续），那么对土地的使用权便可以长久地延续下去。

宅基地使用权因以下原因而消灭：

一、宅基地的收回与调整。

土地所有人根据城镇或乡村的发展规划，可以收回或调整宅基地。土地所有人收回宅基地的，应当另行批准相应的宅基地使用权，以保证居民的生活需要。

二、宅基地的征收。

国家为了社会公共利益的需要，可以征收宅基地，并就宅基地上的建筑物给予相应的补偿。宅基地被征用后，经原宅基地使用权人申请，土地所有权人应当另行给予相当的宅基地使用权。

三、宅基地使用权的抛弃。

宅基地使用权人抛弃宅基地使用权的，不得再申请新的宅基地使用权。

四、宅基地的灭失。

作为宅基地使用权客体的土地，如果发生灭失，则宅基地使用权当然归于消灭。原宅基地使用权人有权重新申请宅基地使用权。但是，如果只是宅基地上的建筑物或其他附属物灭失的，则不影响宅基地使用权的存在，宅基地使用权人有权在宅基地上重新建造房屋，以供居住。

五、宅基地长期闲置。

宅基地长期闲置的，土地所有权人有权收回宅基地，从而导致宅基地使用权的消灭。

已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

参见

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-''' 宅基地使用權''' ，是指 農村居民及少數城鎮居民在 集體所有的土地上建造住宅及其附屬設施 ，以供 居住的權利。
+[[ 宅基地使用權]] ，是指 權利人依法佔有 集體所有的土地上建造住宅及其附屬設施 並 居住 使用 的權利 。宅基地使用權在中華人民共和國成立以來的土地政策基礎上形成的具有中國特色的一種[[用益物權]] 。
-==  特徵 ==
+==  屬性 ==
- 宅基地使用權的主要 特徵 有：
+  我國有學者認為， 宅基地使用權 為一種[[地上權]]，因為地上權是以在他人土地上設置或保有建築物和其他工作物為目的而使用其土地的權利。但[[余延滿教授]]認為，我國現行法律中規定 的 宅基地使用權與傳統民法中的地上權，既類似又有區別。其類似的地方在於二者的權利人都有權在使用的土地上建築房屋，並取得房屋的所有權。其區別 主要有：
-''' 一、宅基地使用權的主體 主要 是 農村居民 ， 即農村集 體 經濟組織 的 成員 。'''
+;  一、 主體不同。
+ 宅基地使用權的主體 只能 是[[自然人]] ， 且大多與宅基地的所有人有一定的隸屬關係；而地上權的主 體 基本上沒有限制，自然人、[[法人]]均可，且不受隸屬關係 的 限制 。
-  然而從我國 的 實際情況來看， 宅基地使用權 的主體還包括因歷史原因形成的城鎮私房 所有 者及經批准在城鎮建房的城鎮居民。1988年的《土地管理法》分別對農村居民 住宅 用地 和 城鎮非農業人口使用集體土 地 建設住宅 作 了現定，然而1998年的《土地管理法》僅規定了農村村民 的 宅基地使用權問題 ， 而對城鎮 非 農業居民的 宅 基地問題則沒有規定 。
+;  二、目 的 不同。
+ 宅基地使用權 是以 所有 個人 住宅和 庭院為目的；而 地 上權則是以所有工 作 物為目 的， 工作物並 非 僅指個人住 宅 和庭院 。
- 宅基地 通常是與成員 權 聯繫在一起 的， 從 而 使農村宅基 地 具有一定 的 福利性質。這種福利性表現為農村可以無償或廉價地 取得宅基地 ，以獲 得 最基本 的 生活條件 ，而 集體經濟組織以外 的 人員則不能享有這種權利 。
+; 三、取得方式不同。
+ 宅基地 使用 權的 取得採取審批的方式 ，而地 上權 的取得 則由當事人采[[合同]]的方式進行。 宅基地 使用權的取 得 大多是無償 的 或僅支付較少費用 ，而 地上權 的 取得通常應依市價支付地租 。
-'''二 、宅基地使用權的 客體是經過批准劃撥給個人建造住 宅 所 使用的 集體所 有的 土地 。'''
+; 四 、 權利內容不同。
+ 宅基地使用 權不得單獨轉讓，只能隨房屋產 權的 轉讓而轉讓；而地上權既可連同地上附著物一同轉讓，也可以分割轉讓；宅基地使用權不得設定[[抵押]]，而地上權可以設定抵押。 宅 基地 使用 權是無期限 的 ，而地上權則既可以是無期限的，也可以是 有 期限 的。
-  從我國現行情況來看，宅基地分為 農村 宅基地和城鎮宅基地。宅基地一般屬�集體所有的土地，但在城鎮，以國有土地作為宅基地的情況仍然存在，主要表現在城鎮 居民 因歷史原因而取得私有房屋地基土地使用權。由於土地資源的有限性，《[[土地管理法]]》第62條第1款、第2款規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，並儘量使用原有的宅基地和村內空閒地。
+==  主體： 農村居民 ==
-'''三、 宅基地使用權 的內容是依法建造、保有個 人 住宅、庭院及宅前或宅後種植竹木等而對土地的佔有、使用和收益的權利。'''
+{{Main| 宅基地使用權人}}
-  宅基地使用權是為農村居民提供基本的居住條件的，因而 宅基地使用權的主要 內容 是 依法建造並保有個人住宅。宅基地使用權人不能將宅基地挪作他用，如將宅基地投資建廠或者改為魚塘等。
+ 宅基地使用權的 主體 主要是農村居民， 即[[ 農村 集體 經 濟組織]] 的 成員 。
-'''四、宅基地使用權是通過審批的方式取得的。'''
-依我國《土地管理法》第62條第3款、第4款和第77條的規定，農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。 農村居民 出賣、出租住房後 ， 再申請宅基地的，不予批准。 農村 村民未 經 批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的，由縣級以上人民政府主管部門責令退還非法佔用的土地，限期拆除在非法佔用的土地上新建的房屋。超過省、自治區、直轄市規定的標準，多占 的 土地以非法佔用土地論處 。
-'''五、 宅基地使用權的 無期限性 和 不可分性 。'''
+從我國的實際情況來看， 宅基地使用權的 主體還包括因歷史原因形成的城鎮私房所有者及經批准在城鎮建房的城鎮居民。1988年的《[[土地管理法]]》分別對農村居民住宅用地 和 城鎮非農業人口使用集體土地建設住宅作了現定，然而1998年的《土地管理法》僅規定了農村村民的宅基地使用權問題，而對城鎮非農業居民的宅基地問題則沒有規定 。
- 宅基地 使用 權 不存在期限限制，只要房屋存 在 ，房屋的所有人 一 直享有所占土地 的使 用權；房屋滅失或毀損的，只要所 有 權人願意修復或重建（只要經過必要 的 批准手續），那麼對土地的使用權便 可以 長久 地 延續下去。 宅基地 使用權不 得 單獨轉讓和處分 ， 即 不 得以單獨出租、出賣、抵押、入股聯營等方式轉讓或變相轉讓空閒宅基地；宅基地只 能 隨房屋轉讓、出租、抵押而轉讓 。
+ 宅基地 通常是與[[成員 權]]聯繫 在一 起 的 ，從而 使 農村宅基地具 有 一定 的 福利性質。這種福利性表現為農村 可以 無償或廉價 地 取得 宅基地 ，以獲 得 最基本的生活條件 ， 而集體經濟組織以外的人員則 不能 享有這種權利 。
-=== 宅基地使用權 與地上 權 ===
+ 宅基地使用權 的 權 利人是以[[戶]]為單位，由[[戶主]]代表家庭申請和享有。
-  我國有學者認為， 宅基地 使用權為一種[[地上權]]，因為地上權是以在他人土地上設置或保有建築物和其他工作物為目的而使用其土地的權利。
+==  客體： 宅基地 ==
-  余延滿教授認為，我國現行法律中規定的 宅基地使用權 與傳統民法中的地上權，既類似又有區別。其類似的地方在於二者 的 權利 人 都有權在 使用的土地 上建築房屋，並取得房屋的所有權 。 其區別主要有：
+ 宅基地使用權的 客體是經過批准劃撥給個 人 建造住宅所 使用 的集體所有 的土地。
-一、主體不同。 宅基地 使用權的主體只能是自然人，且大多與宅基地的所有人有一定的隸屬關係；而地上權的主體基本上沒有限制，自然人、法人均可，且不受隸屬關係的限制。
+{{Main| 宅基地}}
-  二、目的不同 。宅基地 使用權是以 所有 個人住宅和庭院為目 的 ；而 地 上權則是 以 所 有 工 作 物 為 目 的， 工作物並非僅指個人住宅和庭院 。
+  從我國現行情況來看，宅基地分為農村宅基地和城鎮宅基地 。宅基地 一般屬於集體 所有的 土 地 ，但在城鎮， 以 國 有 土地 作為 宅基地 的 情況仍然存在 ， 主要表現在城鎮居民因歷史原因而取得私有房屋地基土地使用權 。
-  三、取得方式不同。宅基地使用權的取得採取審批的方式，而地上權的取得則 由 當事人采合同的方式進行。宅基 地 使用權 的 取得大多是無償的或僅支付較少費用 ， 而 地 上權的取得通常應依市價支付地租。
+ 由 於土 地 資源 的 有限性 ， 《[[土 地 管理法]]》第62條第1款 、 第2款規定 ， 農村村民一戶 只能 擁有一處宅基 地， 其 宅基地 的面積 不得 超過省、自治區、直轄市規 定 的標準 。 農村村民建住 宅 ，應當符合鄉(鎮)土 地 利用總體規劃，並儘量 使用 原有 的 宅基地和村內空閒 地。
-四 、 權利內容不同。宅基地使用權不得單獨轉讓 ，只能 隨房屋產權的轉讓而轉讓；而地上權既可連同 地 上附著物一同轉讓 ， 也可以分割轉讓； 宅基地 使用權 不得 設 定 抵押，而地上權可以設定抵押 。宅 基 地使用 權是無期限 的 ，而 地 上權則既可以是無期限的，也可以是有期限的 。
 == 內容 ==
-=== 宅基地使用權人的權利 ===
+ 宅基地使用權 的內容是依法建造、保有個 人 住宅、庭院及宅前或宅後種植竹木等而對土地的佔有、使用和收益 的權利 。
-  一、 '''有 權 在 宅基地 上 建造 房屋和其 他 附屬物'''
+  宅基地使用 權 是為農村居民提供基本的居住條件的，因而 宅基地 使用權的主要內容是依法 建造 並保有個人住宅。宅基地使用權人不能將宅基地挪作 他 用，如將宅基地投資建廠或者改為魚塘等。
-  自然人對審核批准的宅基地享有長 期 的使用權，有權在宅基地上建造房屋和其他附屬物。當然，建造房屋和其他附屬物需要批准的，應當申請批准；自然人亦可在其取得的宅基地使用權範圍之內，在房屋前後或四周種植樹木等。自然人對於宅基地上建造的房屋和其他附屬物等享有所有權。
+== 期 限 ==
-  二、 ''' 宅基地使用權 人可以將地上建築 物 以出售 、 贈 與 、繼承、遺贈 的 方式移轉於他人 ，宅基地使用權 也隨之轉移'''
+  關於 宅基地使用權 的期限，我國 物 權法 、 土地管理法都未作明確規定，且依多年來的政策 與 實踐，宅基地沒有期限的限制，即使戶主或某個家庭成員 的 死亡 ， 也沒有影響到 宅基地使用權 的存續。
-  宅基地使用權人出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
+==  取得 ==
-  此外， 宅基地使用權 不能單獨轉移且不能用於抵押。在此值得注意的 是 ，國務院辦公廳1999午5月6日發佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的 通 知》規定：“農村 的 住宅不 得 向城市居民出售。”2004年12月24日國務院《關於深化改革嚴格土地管理 的 決定》再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地 。 ”
+ 宅基地使用權是通 過[[審批]] 的 方式取 得的。
-  三 、 ''' 宅基地 上的建築物或其他附屬物滅失 的，不 影響 宅基地使用權 的效力， 宅基地使用權 人有權在 宅基地 上重新建造房屋，以供居住'''
+  農村居民出賣 、 出租住房後，再申請 宅基地的，不 予批准。 宅基地使用權 人拋棄 宅基地使用權 的，不得再申請新的 宅基地 使用權。
-  在此值得注意的： 我國 現行立 法 嚴格禁止 宅 基 地 使 用的 抵押、出租和 轉 讓 。 學 者 們對此種做 法[[認識不一]] 。
+  依 我國 《土地管理 法 》第62條和第77條的規定，農村村民住 宅 用 地 ，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農 用 地 的 ，應當辦理農用地 轉 用審批手續 。 農村村民未經批准或 者 採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的，由縣級以上人民政府主管部門責令退還非法佔用的土地，限期拆除在非法佔用的土地上新建的房屋。超過省、自治區、直轄市規定的標準，多占的土地以非 法 佔用土地論處 。
-===  宅基地使用權人的義務 ===
+==  變動 ==
-  一、 '''不得 非法 轉讓宅基地 使用權'''
+  宅基地使用權人可以將'''地上建築物''' 以出售、贈與、繼承、遺贈的方式移轉於他人，宅基地使用權也隨之轉移。但宅基地使用權 不得 單獨 轉讓 和處分，具有不可分性，即不得以單獨出租、出賣、抵押、入股聯營等方式轉讓或變相轉讓'''空閒 宅基地''' ；宅基地只能隨房屋轉讓、出租、抵押而轉讓。
-  如以 宅基地 使用權投資入股等行為 ， 為非法轉讓 宅基地 使用權的行為，該行為無效 。
+  國務院辦公廳1999午5月6日發佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：“加強農村 宅基地 管理 ， 禁止城鎮居民在農村購置 宅基地。 ”
-  二、 '''接受政府統一規劃'''
+==  消滅 ==
-  因國家 基 本建設需要徵 用 土地的 ， 或因鄉村公共設施和公益事業建設的需 要， 或因村鎮規劃需要改變 土地 用途 的 ，可以依法定程序，進行合理的調劑或重新安排。
+  宅 基 地使 用 權不存在期限限制 ， 只 要 房屋存在 ， 房屋的所有人一直享有所占 土地的使用 權；房屋滅失或毀損 的， 只要 所 有 權人 願意修復或重 建 （只要經 過 必要 的 批准手續） ， 那麼對土 地的使用權 便可以長久 地 延續下去 。
-三、 '''正當 使用 宅基地'''
-由於宅基地主要是作為生活資料提供 的，所 以 權 利 人 不得將宅基地作為生產資料使用，如將宅基地投資 建 廠或者改為魚塘等。
-此外，本集體的村民通 過 轉讓取得兩處以上宅基地 的， 應當交納多占部分的宅基 地 使用費。本集體以外 的 人通過轉讓取得宅基地 使用權 的，應當交納宅基 地 使用費 。
-== 消滅 ==
  宅基地使用權因以下原因而消滅：
-''' 一、宅基地的收回與調整。'''
+;  一、宅基地的收回與調整。
  土地所有人根據城鎮或鄉村的發展規劃，可以收回或調整宅基地。土地所有人收回宅基地的，應當另行批准相應的宅基地使用權，以保證居民的生活需要。
-''' 二、宅基地的徵收。'''
+;  二、宅基地的徵收。
  國家為了社會公共利益的需要，可以徵收宅基地，並就宅基地上的建築物給予相應的補償。宅基地被徵用後，經原宅基地使用權人申請，土地所有權人應當另行給予相當的宅基地使用權。
-''' 三、宅基地使用權的拋棄。'''
+;  三、宅基地使用權的拋棄。
  宅基地使用權人拋棄宅基地使用權的，不得再申請新的宅基地使用權。
-''' 四、宅基地的滅失。'''
+;  四、宅基地的滅失。
  作為宅基地使用權客體的土地，如果發生滅失，則宅基地使用權當然歸於消滅。原宅基地使用權人有權重新申請宅基地使用權。但是，如果只是宅基地上的建築物或其他附屬物滅失的，則不影響宅基地使用權的存在，宅基地使用權人有權在宅基地上重新建造房屋，以供居住。
-''' 五、宅基地長期閒置。'''
+;  五、宅基地長期閒置。
  宅基地長期閒置的，土地所有權人有權收回宅基地，從而導致宅基地使用權的消滅。
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  已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。
-[[Category:物權 法學]]
+== 參見 ==
+* [[宅基地]]
+* [[宅基地使用權人]]
+[[Category:地上權]]
+[[Category: 用益 物權]]