建築物區分所有權

建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。

建筑物区分所有权是我国《民法典》专章规定的不动产所有权的一种形态。《民法典》规定的“业主的建筑物区分所有权”，与一些国家规定的“建筑物区分所有权”是同二概念，加上“业主的”三个字，是因为“业主”“物业”的含义已经为人们所熟悉，为了便于人们理解，故在“建筑物区分所有权”之前加了“业主的”三个字。

权利人

依法登记取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

标的

建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的，严格而言，与物权客体须为独立物，以及一物一权原则不相符合。但是依社会观念,一建筑物区分为若干部分，各有该部分的所有权，应为常有之事，而且这样也不妨碍物权的公示，无害于交易安全。

内容

建筑物区分所有权的内容,包括区分所有建筑物专有部分的单独所有权、共有部分的共有权，以及因区分所有权人的共同关系所生的管理权。

对专有部分的单独所有权

业主对其专有部分享有单独所有权,即对该部分具有占有、使用、收益和处分的排他性的支配权，性质上与一般的所有权并无不同。但此项专有部分与建筑物上其他专有部分有密切的关系，彼此休戚相关，具有共同的利益。因此，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。例如，就专有部分的改良、使用，足以影响区分所有建筑物的安全时,不得自行为之。

专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

对共有部分的共有权

业主依据法律规范、合同以及业主公约，对共有部分享有使用、收益、处分权，并按照约定或对应专有部分面积，分担共有部分的修缮费以及其他负担。

（一）使用

业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

（二）放弃

《民法典》第273条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

（三）分割转让

共有部分为相关业主所共有，均不得分割，也不得单独转让。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有权和共同管理的权利一并转让。

（四）改变用途

改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，属于《民法典》第278条规定的有关共有和共同管理权利的“重大事项”的范围。

管理权

基于区分所有建筑物的构造，业主在建筑物的权利归属以及使用上形成了不可分离的共同关系，并基于此共同关系而享有管理权。该管理权的内容为：

第一，业主有权设立业主大会并选举业主委员会。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序的，业主可以请求法院予以撤销。

第二，业主有权决定区分建筑物的相关事项。

《民法典》第278条规定，下列事项由业主标 共同决定:

1. 制定和修改业主大会议事规则;
2. 制定和修改管理规约;
3. 选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
4. 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
5. 使用建筑物及其附属设施的维修资金;
6. 筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
7. 改建、重建建筑物及其附属设施;
8. 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
9. 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决；决定上述第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意；决定上述其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第三，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

第四，业主有权请求公布、查阅应当向业主公开的情况和资料。

这包括：

1. 建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;
2. 管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
3. 物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;
4. 建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
5. 其他应当向业主公开的情况和资料。

区分所有建筑物业主义务

业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主不得违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，进行损害他人合法权益的下列行为：

1. 损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;
2. 违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;
3. 违反规定进行房屋装饰装修;
4. 违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

业主大会和业主委员会对有上述行为的业主或者其他行为人有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

参见

• 区分所有建筑物