看房確認書

看房确认书，亦有人称看房确认单、看房协议者，系房产中介服务过程中重要法律文件之一。目前市场上广泛使用的看房确认书具有委托合同的性质，或者作为已签署的委托合同内容的补充，其内容涵盖了客户委托居间的意思表示、居间成功的报酬、佣金支付的时间、违约责任。同时，签署看房确认书还表明中介公司向客户提供了房源信息等居间服务。

内容

目前房产中介服务市场上使用的看房确认书形式多种多样，但内容基本相近。归纳起来主要包括：

一、有关委托居间的内容 委托合同一般应在客户委托中介公司寻找房源时由客户与中介公司签订，在委托合同中通常会确立委托居间关系、确定居间报酬、居间服务事项等内容。在经纪业务中，考虑到客户在进入买卖的实质性阶段以前一般不愿意签署法律文件的心理，为便于广纳业务,很多中介公司在客户委托的前期未与其签订委托合同，而是在看房确认书中，将委托居间合同的主要内容载入其中，以确定委托关系。

二、记录带看房屋的事实 看房确认书的重要用途就是记录中介公司陪同客户踏看房屋的事实，包括踏看房屋的坐落、踏看的时间等，以表明中介公司向客户提供了房源信息。房产中介机构常要求客户在其提供看房服务后，签署看房确认书。 多数客户往往以为该确认书为中介机构考核业务员工作量的依据而草率签字确认，因而为日后纠纷埋下隐患。

三、设定违约责任防“跳单” “跳单”，指的是，买卖双方在获得经纪机构提供的房源交易信息后，为了逃避向经纪机构支付居间报酬，而私下串通，在经纪机构不知情的情况下完成交易。看房确认书中的防“跳单”条款一般以违约责任的形式表现，即列出客户违约的情形，如客户在看房时不得与业主交换名片、看房后不得私下或委托其他中介公司与业主接触或交易等，如有违反客户要向中介公司支付成交价1%甚至更高比例的违约金或报酬。

与居间委托合同的区别

除記錄帶看房屋的內容以外，看房確認書的內容與委託合同的內容相近，只是表現形式更為簡潔，以便於客戶簽署；內容上更側重於對“跳單”的制約。 

作用及局限

看房确认书的根本目的在于防止客户在获取中介公司提供的房源信息后“跳单”，这对于保护中介方的正当权益具有重要的作用，但中介方利益保护过当就会侵犯到委托人的利益。

法律效力

“看房确认书”属于双方自愿达成的一份合约，只要其内容合法，双方均应遵守。但是，如果合约中存在格式条款，且提供格式条款的一方存在借此免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，则该条款无效。

争议：看房确认书违约条款的合理性

在《看房确认书》的违约条款中，中介方往往要求客户在看房后不得私下或再委托其他中介方达成交易，否则，需承担相当于佣金数额的违约金。这种条款否合理是值得商榷的。

是否限制了自由交易的选择权？

这实际上是要求客户独家委托中介方提供居间服务。

是否加重委托人的责任？

对于中介方取得独家委托权的对价，即基于客户独家委托，中介方应提供哪些相应的服务，在《看房确认书》中一般没有约定。这在客观上可能会出现，中介方只要带看了房屋即使不提供后续的媒介居间服务，在客户自行成交或委托其他中介成交后，中介方仍可通过追究客户违约金的方式获得报酬。

违约金数额是否合理？

对于将违约金设定为佣金数额，有观点认为，如客户不“跳单”，佣金将是中介方可获得的预期利益，因此，以佣金作为违约金的数额属于客户在订约时可预见的，违约给中介方造成的损失，不存在违约金过高的问题。但这一观点值得商榷。因为，按现行的收费规定，中介公司收取房价1%佣金的提前是，中介公司促成房屋买卖合同的订立。而提供房源信息不必然产生促成合同订立的结果，即便中介公司提供了后续的媒介服务，也存在未能促成合同订立而获得报酬的可能性。因此，将媒介居间成功后的报酬作为违反《看房确认书》的预期利益显然不合理。