租賃物維修義務

出租人的维修是保持租赁物适合于使用收益状态的一种具体方式;从另一方面讲，对租赁物进行维修也是出租人的一项权利。出租人作为租赁物之所有人或他物权人，当然有权利对其物加以保存。出租人对租赁物进行维修时，承租人应主动配合，不得妨碍其维修。

要件

《中华人民共和国合同法》第220条规定:“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”出租人负担维修租赁物的义务，须具备下述条件：

租赁物有维修的必要

所谓租赁物有维修的必要，是指租赁物发生毁损等情事，如不维修则不能继续对租赁物进行使用、收益。如出租之房屋因时日长久，遇雨渗漏,承租人无法继续居住，或者出租的自行车车闸损坏等均是。在这些情况下，如不对租赁物进行维修，则租赁物就无法使用或者不能圆满使用。需要说明的是，不是所有租赁物与交付当初时的状态不同都导致租赁物不能使用、收益，如供租赁居住的

房屋内墙壁色泽陈旧但并不影响承租人继续居住的，就没有维修的必要。

租赁物有维修的可能

租赁物虽有维修的必要，然若已无维修的可能的，自不得强求出租人维修。所以，维修义务的成立应以可能维修为要件。如租赁物为房屋而房屋被大火烧塌，除非重建，仅靠维修无法继续供人居住的，即为无维修的可能。于此场合，承租不得请求出租人履行维修义务。维修是否可能，不能仅以物理上或技术上是否可能为判断标准，应以社会一般观念或经济上的意义加以决定。因此，事实上不能维修;虽能维修，担维修已不能使租赁物恢复至适合于约定的使用、收益的状态；虽能维修，但维修本身耗费过巨，而其效果显然不足弥补维修费;维修无异于新造或重大改造等，均可解释为维修不能。

非因可归责于承租人的事由致使租赁物部分或全部被毁坏灭失，无维修可能的，依我国《合同法》第231条的规定，承租人可以请求减少租金或不支付租金；因租赁物部分或全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

当事人无另外的约定

当事人对租赁物毁损时承担维修义务的主体有相反约定的，应当依其约定（《合同法》第220条)。当事人约定在某些情况下由承租人负责维修租赁物，若不违反公平正义，也有益处。因为承租人直接占有租赁物，由其在力所能及的范围内维修租赁物，既可省去通知手续，节省时间，也会免去互相推诿的麻烦。

租赁物毁损原因与维修义务之承担

关于引起租赁物毁损的原因不同是否影响出租人的维修务，存在肯定说和否定说的不同。学者认为，应当首先厘清维修义务与维修费用承担及损害赔偿义务之间的关系，然后便可较为顺利地确定维修义务的归属。如果把维修义务的承担和维修费用的负担捆绑在一起考虑，上述所谓“因承租人的原因导致租赁物毁损的，出租人不负维修义务”的规则及其学说，有其道理。与此有别，如果将维修义务与其费用的负担分开考虑、确定，视维修为单纯地消除租赁物的瑕疵，维修义务仅为消除租赁物瑕疵的义务，至于维修费用，则由造成租赁物毁损的过错一方负担，那么，只要租赁物毁损，就应由出租人负责维修,即使该毁损系由可归责于承租人的原因所致，也应如此。因为使租赁物适合于约定的使用、收益乃租赁的本质特征所在，租赁物一旦出现缺陷,出租人就应加以消除。当然，当事人另有约定的，依其约定。不过，租赁物毁损系由承租人的原因所致的，维修费用的相应部分由承租人负担;非因承租人的原因（包括不可抗力、通常事变）造成的场合，维修费用由出租人承受。这种不问租赁物毁损原因一律使出租人承担维修义务的观点，符合我国《合同法》第220条关于“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，因为该条规定并未区分租赁物毁损的原因。这种区分租赁物毁损的原因而确定维修费用负担主体的见解，符合我国《合同法》第219条关于“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定，以及第222条关于“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”的规定。因为这两条所说的损害赔偿可以容纳维修费用。在整体上权衡，不违背公平正义。

需要指出，上述观点并无出租人在任何情况下均须承担维修义务之意。实际上，在承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的情况下，出租人可以援用我国《合同法》第219条的规定，通过解除租赁合同而免负维修义务。在承租人因其他过错导致租赁物毁损的情况下，租赁合同若属不定期租赁,出租人可以援用我国《合同法》第232条的规定，通过解除租赁合同而免负维修义务。

承租人的先履行抗辩权

确定租赁物因承租人的原因而毁损时出租人仍负维修义务的规则，可能产生有过错的承租人援用同时履行抗辩权或先履行抗辩权等拒付租金或维修费用的后果，有必要设计应对方案。

（一）出租人履行维修义务在先，承租人支付租金在后，在有确凿的证据证明承租人将无力支付租金时,可承认出租人享有不安抗辩权，他(它)可暂时拒绝履行维修义务。此其一。

在不成立不安抗辩权的前提下，出租人应当履行维修义务;若不履行，会导致承租目的落空或给承租人造成重大损失时,承租人还应有权援用先履行抗辩权。如此设计，符合租赁合同的本质特征，不得因为承租人对租赁物的毁损有可归责之处，就排除出租人的维修义务。对于出租人合法权益的保护，可求助于损害赔偿制度。当然，最为积极的防患于未然的措施，是出租人坚持在租赁合同中约定:租赁物因承租人的原因而毁损时，承租人须先行支付租金，出租人才有义务履行维修义务。此其二。

从租赁关系的整体审视这些结论，应认为是在完善租赁物因承租人的原因而毁损时出租人仍负维修义务的规则，而非否定该规则的理由。

（二）出租人履行维修义务在先，承租人支付维修费用在后,未履行维修义务时，承租人有权援用先履行抗辩权，拒付维修费用或损害赔偿金。不宜因承租人对租赁物的毁损有可归责之处，就剥夺其履行抗辩权。在这里，需要注意的是，出租人履行了维修义务，有过错的承租人却无力支付维修费用或损害赔偿金,如何保护出租人的合法权益?解决问题的方案之一是，出租人可援用不安抗辩权，来暂时拒绝履行维修义务;防患于未然的方案是，签订租赁合同时，约定有过错的承租人支付维修费用的义务应先于维修义务的履行。

不履行之责任

维修租赁物是出租人的义务，出租人不履行此项义务，则构成债务不履行。租赁需要维修的，承租人可以催告其于合理期限内履行此义务，出租人仍不履行的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期（《合同法》第221条）。

租赁物使用收益减少额的给付与相应租金之间构成同时履行关系，出租人不履行维修义务,导致租赁物使用收益的减少，承租人可以援用先履行抗辩权，拒付租金。不过，租金先到期而未支付，出租人维修义务的履行期在后的，出租人可援用先履行抗辩权。

出租人不履行维修义务,任凭租赁物部分或全部毁损、灭失，致使承租人不能实现合同目的，承租人可援用《合同法》第231条后段的规定，解除租赁合同。出租人不履行维修义务，任凭危及承租人的安全或健康的，承租人可援用《合同法》第233条的规定，解除租赁合同。