建築物共有部分

建筑物共有部分，是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，即专有部分以外的建筑物的其他部分。

范围

建筑物共有部分可分为以下两类：

1. 由全体业主共同使用的部分,例如，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分
2. 部分业主共有的部分，如各相邻专有部分之间的楼板、隔墙，部分业主共同使用的楼梯、走廊、电梯等。

其中，对于建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房以及车位、车库的归属，我国《民法典》均作出了明确的规定。

• 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
• 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共道路、绿地占地或者明示属于个人的除外。
• 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
• 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。建筑区划内规划用于停放汽车的车位，应当首先满足业主的需要；这里的“应当首先满足业主的需要”,是要求建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主；而此处的配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

此外，《建筑物区分所有权解释》第3条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分:（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”

《建筑物区分所有权解释》第3条同时规定:“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”

业主对建筑物共有部分的共有权

业主依据法律规范、合同以及业主公约，对共有部分享有使用、收益、处分权，并按照约定或对应专有部分面积，分担共有部分的修缮费以及其他负担。

使用

业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

放弃

《民法典》第273条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

分割转让

共有部分为相关业主所共有，均不得分割，也不得单独转让。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有权和共同管理的权利一并转让。

改变用途

改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，属于《民法典》第278条规定的有关共有和共同管理权利的“重大事项”的范围。

建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，法院应予支持。属于上述擅自进行经营性活动的情形，权利人有权请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。这里的建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。

参见

• 建筑物区分所有权
• 建筑物专有部分