建築物專有部分

建筑物专有部分，是在一栋建筑物内区分出的独立的住宅或者经营性用房等单元。该单元须具备构造上的独立性与使用上的独立性。

范围

基于物权客体的独立性原则，区分所有的专有部分，需具备一定条件，才可以作为建筑物区分所有权中专有权的客体。

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间,应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分;（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”

（一）须具有构造上的独立性。

即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。至于是否具有足够的独立性，应依一般的社会观念确定。例如，一个住宅单元通过固定的楼板、墙壁与其他单元相隔离，成为独立的住宅单元；其内再以屏风分隔成数个部分的，其内各部分则不具有构造上的独立性。

（二）须具有使用上的独立性。

即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的而使用。其主要的界定标准,应为该区分的部分有无独立的出入门户。如果该区分部分必须利用相邻的门户方能出入的，即不具有使用上的独立性。

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当为专有部分的组成部分。

面积

专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定:

1. 专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
2. 建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

业主对建筑物专有部分之单独所有权

业主对其专有部分享有单独所有权,即对该部分具有占有、使用、收益和处分的排他性的支配权，性质上与一般的所有权并无不同。但此项专有部分与建筑物上其他专有部分有密切的关系，彼此休戚相关，具有共同的利益。因此，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。例如，就专有部分的改良、使用，足以影响区分所有建筑物的安全时,不得自行为之。

其他物业使用人权利义务

专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

参见

• 建筑物区分所有权
• 建筑物共有部分