區分所有建築物

专有部分

建筑物专有部分，是在一栋建筑物内区分出的独立的住宅或者经营性用房等单元。该单元须具备构造上的独立性与使用上的独立性。

范围

基于物权客体的独立性原则，区分所有的专有部分，需具备一定条件，才可以作为建筑物区分所有权中专有权的客体。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间,应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：

（一）须具有构造上的独立性。

即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。至于是否具有足够的独立性，应依一般的社会观念确定。例如，一个住宅单元通过固定的楼板、墙壁与其他单元相隔离，成为独立的住宅单元；其内再以屏风分隔成数个部分的，其内各部分则不具有构造上的独立性。

（二）须具有使用上的独立性。

即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的而使用。其主要的界定标准,应为该区分的部分有无独立的出入门户。如果该区分部分必须利用相邻的门户方能出入的，即不具有使用上的独立性。

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当为专有部分的组成部分。

面积

专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定:

1. 专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
2. 建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

共有部分

建筑物共有部分，是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，即专有部分以外的建筑物的其他部分。

类型

建筑物共有部分可分为以下两类：

1. 由全体业主共同使用的部分,例如，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分
2. 部分业主共有的部分，如各相邻专有部分之间的楼板、隔墙，部分业主共同使用的楼梯、走廊、电梯等。

区分

对于建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房以及车位、车库的归属，我国《民法典》均作出了明确的规定。

• 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
• 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共道路、绿地占地或者明示属于个人的除外。
• 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
• 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

此外，《建筑物区分所有权解释》第3条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分:（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”

《建筑物区分所有权解释》第3条同时规定:“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”

费用、收益及维修资金

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，法院应予支持。属于上述擅自进行经营性活动的情形，权利人有权请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。这里的建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

参见

• 建筑物区分所有权