宅基地使用權

宅基地使用权，是指权利人依法占有集体所有的土地上建造住宅及其附属设施并居住使用的权利。宅基地使用权在中华人民共和国成立以来的土地政策基础上形成的具有中国特色的一种用益物权。

属性

我国有学者认为，宅基地使用权为一种地上权，因为地上权是以在他人土地上设置或保有建筑物和其他工作物为目的而使用其土地的权利。但余延满教授认为，我国现行法律中规定的宅基地使用权与传统民法中的地上权，既类似又有区别。其类似的地方在于二者的权利人都有权在使用的土地上建筑房屋，并取得房屋的所有权。其区别主要有：

一、主体不同。

宅基地使用权的主体只能是自然人，且大多与宅基地的所有人有一定的隶属关系；而地上权的主体基本上没有限制，自然人、法人均可，且不受隶属关系的限制。

二、目的不同。

宅基地使用权是以所有个人住宅和庭院为目的；而地上权则是以所有工作物为目的，工作物并非仅指个人住宅和庭院。

三、取得方式不同。

宅基地使用权的取得采取审批的方式，而地上权的取得则由当事人采合同的方式进行。宅基地使用权的取得大多是无偿的或仅支付较少费用，而地上权的取得通常应依市价支付地租。

四、权利内容不同。

宅基地使用权不得单独转让，只能随房屋产权的转让而转让；而地上权既可连同地上附着物一同转让，也可以分割转让；宅基地使用权不得设定抵押，而地上权可以设定抵押。宅基地使用权是无期限的，而地上权则既可以是无期限的，也可以是有期限的。

主体：农村居民

• 主条目：宅基地使用权人

宅基地使用权的主体主要是农村居民，即农村集体经济组织的成员。

从我国的实际情况来看，宅基地使用权的主体还包括因历史原因形成的城镇私房所有者及经批准在城镇建房的城镇居民。1988年的《土地管理法》分别对农村居民住宅用地和城镇非农业人口使用集体土地建设住宅作了现定，然而1998年的《土地管理法》仅规定了农村村民的宅基地使用权问题，而对城镇非农业居民的宅基地问题则没有规定。

宅基地通常是与成员权联系在一起的，从而使农村宅基地具有一定的福利性质。这种福利性表现为农村可以无偿或廉价地取得宅基地，以获得最基本的生活条件，而集体经济组织以外的人员则不能享有这种权利。

宅基地使用权的权利人是以户为单位，由户主代表家庭申请和享有。

客体：宅基地

宅基地使用权的客体是经过批准划拨给个人建造住宅所使用的集体所有的土地。

• 主条目：宅基地

从我国现行情况来看，宅基地分为农村宅基地和城镇宅基地。宅基地一般属于集体所有的土地，但在城镇，以国有土地作为宅基地的情况仍然存在，主要表现在城镇居民因历史原因而取得私有房屋地基土地使用权。

由于土地资源的有限性，《土地管理法》第62条第1款、第2款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

内容

宅基地使用权的内容是依法建造、保有个人住宅、庭院及宅前或宅后种植竹木等而对土地的占有、使用和收益的权利。

宅基地使用权是为农村居民提供基本的居住条件的，因而宅基地使用权的主要内容是依法建造并保有个人住宅。宅基地使用权人不能将宅基地挪作他用，如将宅基地投资建厂或者改为鱼塘等。

期限

关于宅基地使用权的期限，我国物权法、土地管理法都未作明确规定，且依多年来的政策与实践，宅基地没有期限的限制，即使户主或某个家庭成员的死亡，也没有影响到宅基地使用权的存续。

取得

宅基地使用权是通过审批的方式取得的。

农村居民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地使用权人抛弃宅基地使用权的，不得再申请新的宅基地使用权。

依我国《土地管理法》第62条和第77条的规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续。农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

变动

宅基地使用权人可以将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式移转于他人，宅基地使用权也随之转移。但宅基地使用权不得单独转让和处分，具有不可分性，即不得以单独出租、出卖、抵押、入股联营等方式转让或变相转让空闲宅基地；宅基地只能随房屋转让、出租、抵押而转让。

国务院办公厅1999午5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

消灭

宅基地使用权不存在期限限制，只要房屋存在，房屋的所有人一直享有所占土地的使用权；房屋灭失或毁损的，只要所有权人愿意修复或重建（只要经过必要的批准手续），那么对土地的使用权便可以长久地延续下去。

宅基地使用权因以下原因而消灭：

一、宅基地的收回与调整。

土地所有人根据城镇或乡村的发展规划，可以收回或调整宅基地。土地所有人收回宅基地的，应当另行批准相应的宅基地使用权，以保证居民的生活需要。

二、宅基地的征收。

国家为了社会公共利益的需要，可以征收宅基地，并就宅基地上的建筑物给予相应的补偿。宅基地被征用后，经原宅基地使用权人申请，土地所有权人应当另行给予相当的宅基地使用权。

三、宅基地使用权的抛弃。

宅基地使用权人抛弃宅基地使用权的，不得再申请新的宅基地使用权。

四、宅基地的灭失。

作为宅基地使用权客体的土地，如果发生灭失，则宅基地使用权当然归于消灭。原宅基地使用权人有权重新申请宅基地使用权。但是，如果只是宅基地上的建筑物或其他附属物灭失的，则不影响宅基地使用权的存在，宅基地使用权人有权在宅基地上重新建造房屋，以供居住。

五、宅基地长期闲置。

宅基地长期闲置的，土地所有权人有权收回宅基地，从而导致宅基地使用权的消灭。

已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

参见

• 宅基地
• 宅基地使用权人