地役權:修订间差异

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'''地役權''',是指 依據設定合同中規定的目的, 土地 權利人(包括土地 所有人 、土地 使用權人) 實現自己 土地 的利 使用他人土地的權利。
'''地役權''',是指[[ 土地]] [[ 所有人]]或 使用權人為 便利 土地 使用或提高土地效 ,通過[[合同]]約定得以 使用他人土地的權利 。地役權是傳統用益物權的一種


== 特徵 ==
== 特徵 ==
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 地役權的法律特徵主要有:
 地役權的法律特徵主要有:


'''( 地役權是存在於他人土地之上的權利。'''
地役權是存在於他人土地之上的權利。


 地役權的客體是土地,並以該土地屬於他人所有或使用為要素。地役權的成立,以有兩塊土地為必要,享有地役權的土地叫“需役地”,供使用的土地叫“供役地”。需役地與供役地一般是相互毗連的,但並不以此為限。供役地原則上應為他人所有,但在該地為一人所有,卻為不同的人使用時,也可設定地役權。
 地役權的客體是土地,並以該土地屬於他人所有或使用為要素。地役權的成立,以有兩塊土地為必要,享有地役權的土地叫“[[ 需役地]] ”,供使用的土地叫“[[ 供役地]] ”。需役地與供役地一般是相互毗連的,但並不以此為限。供役地原則上應為他人所有,但在該地為一人所有,卻為不同的人使用時,也可設定地役權。


'''( 地役權是利用他人土地的權利。'''
地役權是利用他人土地的權利。


 首先,由於地役權是存在於他人土地之上的物權,因此必須要實際利用他人的土地才能設立地役權。其次,利用並不是以實際佔有他人土地為要件,而只是對他人土地設置一定的負擔。這些負擔主要表現為供役權人對需役地人利用自己的土地,僅負容忍(如容忍他人通行)義務或不作為義務(如不建妨礙觀望的建築物),而不負為一定行為的積極義務。
 首先,由於地役權是存在於他人土地之上的物權,因此必須要實際利用他人的土地才能設立地役權。其次,利用並不是以實際佔有他人土地為要件,而只是對他人土地設置一定的負擔。這些負擔主要表現為供役權人對需役地人利用自己的土地,僅負容忍(如容忍他人通行)義務或不作為義務(如不建妨礙觀望的建築物),而不負為一定行為的積極義務。


'''( 地役權是為自己土地的便利而設定的權利。'''
地役權是為自己土地的便利而設定的權利。


 使用供役地的目的,是為了需役地的便利。所謂“便利”,不以經濟上的利益為限,精神上的利益也包括在內,如為欣賞山水設立的“眺望地役權”即屬此類。“便利”的內容只要不違反法律的強制性規定及公序良俗原則,可由當事人根據實際情況約定。一般認為“便利”的內容有以下幾項:
 使用供役地的目的,是為了需役地的便利。所謂“便利”,不以經濟上的利益為限,精神上的利益也包括在內,如為欣賞山水設立的“眺望地役權”即屬此類。“便利”的內容只要不違反法律的強制性規定及公序良俗原則,可由當事人根據實際情況約定。一般認為“便利”的內容有以下幾項:
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# 以禁止供役地的某種使用為目的,如要求鄰地不得建築一定高度的房屋的眺望地役權。
# 以禁止供役地的某種使用為目的,如要求鄰地不得建築一定高度的房屋的眺望地役權。


'''( 地役權具有從屬性和不可分性。'''
地役權具有從屬性和不可分性。


 地役權雖然為一種獨立的權利,而不是需役地所有權內容的擴張,但是它又與需役地所有權的命運緊密聯繫在一起,因此它具有從屬性。 具體而言, 首先,地役權的設定,以需役地的存在為前提。不能脫離特定的需役地而設定地役權。其次,地役權必須與需役地所有權或使用權一同移轉,不能與需役地分離而讓與。我國《物權法》第164條:“地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的,地役權一併轉讓,但合同另有約定的除外。”最後,地役權不得與需役地分離而成為其他權利的標的。我國《物權法》第165條規定:“地役權不能單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的,在實現抵押權時,地役權一併轉讓。”
:;(一)從屬性
 地役權雖然為一種獨立的權利,而不是需役地所有權內容的擴張,但是它又與需役地所有權的命運緊密聯繫在一起,因此它具有從屬性。
首先,地役權的設定,以需役地的存在為前提。不能脫離特定的需役地而設定地役權。
其次,地役權必須與需役地所有權或使用權一同移轉,不能與需役地分離而讓與。我國《物權法》第164條:“地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的,地役權一併轉讓,但合同另有約定的除外。” 需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時,轉讓部分涉及地役權的,受讓人同時享有地役權。供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時,轉讓部分涉及地役權的,地役權對受讓人具有約束力。
最後,地役權不得與需役地分離而成為其他權利的標的。我國《物權法》第165條規定:“地役權不能單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的,在實現抵押權時,地役權一併轉讓。”


 地役權是為需役地的便宜而取得,當然是為需役地全部而存在,且為達到設定地役權的目的,須利用供役地的全部,因而地役權具有不可分性。首先,發生的不可分性。需役地為共有,各共有人無從僅為自己的應有部分取得地役權;供役地為共有,各共有人亦無從就其應有部分為他人設定地役權。共有地已設定地役權的,各共有人就地役權的負擔為全部,而非各按其應有部分負擔一部分。其次,消滅的不可分性。需役地為共有,各共有人無從按其應有部分使已存在的地役權一部分消滅;供役地為共有,各共有人亦無從僅就其應有部分除去地役權的負擔。最後,享有或負擔的不可分性。需役地被分割時,各分割部分仍享有原地役權;供役地被分割時,需役地仍對各分割地分享地役權。
:;(二)不可分性
 地役權是為需役地的便宜而取得,當然是為需役地全部而存在,且為達到設定地役權的目的,須利用供役地的全部,因而地役權具有不可分性。
**  首先,發生的不可分性。需役地為共有,各共有人無從僅為自己的應有部分取得地役權;供役地為共有,各共有人亦無從就其應有部分為他人設定地役權。共有地已設定地役權的,各共有人就地役權的負擔為全部,而非各按其應有部分負擔一部分。
**  其次,消滅的不可分性。需役地為共有,各共有人無從按其應有部分使已存在的地役權一部分消滅;供役地為共有,各共有人亦無從僅就其應有部分除去地役權的負擔。
**  最後,享有或負擔的不可分性。需役地被分割時,各分割部分仍享有原地役權;供役地被分割時,需役地仍對各分割地分享地役權。


=== 地役權與相鄰權 ===
=== 地役權與相鄰權 ===
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#相鄰權依法發生在相互毗鄰的不動產合法佔有人之間。而地役權則不受土地是否毗鄰的限制。
#相鄰權依法發生在相互毗鄰的不動產合法佔有人之間。而地役權則不受土地是否毗鄰的限制。
#相鄰權的內容包括自然流水的利用、排水、危害和危險的防治和排除、道路或橋樑的通行、採光、通風、噪音和震動的防止及減低等多方面。而地役權的內容單一,只是為自己土地的利益而使用他人的土地。
#相鄰權的內容包括自然流水的利用、排水、危害和危險的防治和排除、道路或橋樑的通行、採光、通風、噪音和震動的防止及減低等多方面。而地役權的內容單一,只是為自己土地的利益而使用他人的土地。
#相鄰權一般是無償、無固定期限的,除非相鄰權的行使損害了相鄰方的合法權益,否則不得要求償付費用。而地役權一般是有償、有固定期限的,供役地所有人, 除享有對價請求權外,在不妨礙地役權行使的範圍內,可以使用地役權人所設置的工作物。正是由於地役權與相鄰權的區別,德、日和我國臺灣地區“民法典”,把相鄰權放在不動產所有權部分作規定,而將地役權規定在他物權的章節中。
#相鄰權一般是無償、無固定期限的,除非相鄰權的行使損害了相鄰方的合法權益,否則不得要求償付費用。而地役權一般是有償、有固定期限的,供役地所有人 除享有對價請求權外,在不妨礙地役權行使的範圍內,可以使用地役權人所設置的工作物。正是由於地役權與相鄰權的區別,德、日和我國臺灣地區“民法典”,把相鄰權放在不動產所有權部分作規定,而將地役權規定在他物權的章節中。


== 地役權制度的歷史沿革 ==
== 地役權制度的歷史沿革 ==


 地役權起源於羅馬法。羅馬法上的役權是羅馬最古老的他物權,它是指為一定的目的而役使他人的物的物權的總稱。在質權、地上權、永佃權產生以前,它是唯一的他物權形式。羅馬法上的役權,依設定的對象和內容不同分為地的役權和人的役權,地的役權即地役權,包括田野地役權(鄉村地役權)和都市地役權(建築用地役權)。人的役權即人役權,它是指為特定人的利益而使用他人的物(包括權利)的權利,包括用益權、使用權、住居權和勞役權等。
 地役權 歷史悠久, 起源於[[ 羅馬法]] 。羅馬法上的[[ 役權]] 是羅馬最古老的[[ 他物權]] ,它是指為一定的目的而役使他人的物的物權的總稱。在[[ 質權]] [[ 地上權]] [[ 永佃權]] 產生以前,它是唯一的他物權形式。羅馬法上的役權,依設定的對象和內容不同分為地的役權和人的役權,地的役權即地役權,包括田野地役權(鄉村地役權)和都市地役權(建築用地役權)。人的役權即[[ 人役權]] ,它是指為特定人的利益而使用他人的物(包括權利)的權利,包括用益權、使用權、住居權和勞役權等。


 現代各國,如法、意、瑞、奧等國民法沿襲羅馬法, 對地役權和人役權都有規定;德國民法則將役權分為三類:地役權、用益權和限制的人役權;而日本和我國臺灣地區“民法”僅規定地役權而不規定人役權。
 現代各國,如法、意、瑞、奧等國民法沿襲羅馬法 對地役權和人役權都有規定;德國民法則將役權分為三類:地役權、用益權和限制的人役權;而日本和我國臺灣地區“民法”僅規定地役權而不規定人役權。


=== 中華人民共和國 立法 ===
; 中華人民共和國


 中華人民共和國 的民事立法沒有使用地役權這一概念。那麼,我國的民事立法是否已實質上規定了地役權制度呢?對此學者們認識不一。有些學者認為地投權乃是傳統民法中的一項制度,我國現行民事立法是否認地役權制度的;有些學者則認為雖然《民法通則》只規定了相鄰權,而沒有規定地役權,但法律之所以這樣規定,是把地役權視為相鄰權的一種,即我國現代民事立法是承認地役權制度的。實際上,地役權與相鄰權是兩種不同的法律制度,既然《民法通則》僅規定了相鄰權,就應該考慮規定地役權。
  中華人民共和國物權法》首次對地役權作了明確系統的規定。
 
那麼,我國的民事立法是否需要確立地役權制度呢?或者說是否只規定相鄰權制度就可以了呢?絕大多數學者持肯定態度;然亦有學者認為,因為“相鄰權實具有法定性和約定性相結合的特徵。也正在此基礎上,我們並不排除在相鄰基礎上進行約定,或者進行登記來強化其物權效力(傳統意義上的地役權)。主張相鄰權來吸收地役權的物權立法模式也正是根基於此”。
 
《民法原論》一書認為,儘管相鄰權和地役權的目的都在於調節土地所有人、使用人之間的關係,促進土地的開發、利用,以增強土地的使用價值,但相鄰權制度無法取代地役權制度的功能。因為相鄰權作為法定權利,是法律對相鄰關係進行最低限度調節的結果,其對不動產所有權的限制與擴展程度較少,而地役權作為當事人雙方超越相鄰權限度而約定的權利,其對土地所有權的限制與擴展的程度則較大。「在相鄰關係上,為法律上當然發生之利用調節,所以為所有權本身之範圍。而地役權,則系超過此法律所規定最小限度之調節,依當事人之意思,為較大調節。」
 
鑒於地役權具有彌補相鄰權不足的功能,我國民事立法仍然有規定地役權制度的必要。至於主張用相鄰權來包含或替代地役權的觀點,由於其理論前提,即“相鄰權實具有法定性和約定性相結合的特徵”的觀點是虛擬的,因而不足採信。可能正因為如此,我國《 物權法》首次對地役權作了明確系統的規定。


== 種類 ==
== 種類 ==
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 這是以地役權行使的內容為標準而進行的分類。
 這是以地役權行使的內容為標準而進行的分類。


'''積極地役權'''是指以地役權人在供役地為一定行為為內容,故又稱為地役權,它要求供役地的所有人或使用人承擔容忍地役權人為一定行為的義務, 如通行地役權、汲水地役權等。
'''積極地役權'''是指以地役權人在供役地為一定行為為內容,故又稱為地役權,它要求供役地的所有人或使用人承擔容忍地役權人為一定行為的義務 如通行地役權、汲水地役權等。


'''消極地役權'''是指以供役地所有人或使用人不為一定行為為內容的地役權,故又稱不作為地役權,它要求供役地所有人或使用人承擔不為一定行為的義務,如不建築一定高度的樓房,不在需役地附近栽植竹木等:
'''消極地役權'''是指以供役地所有人或使用人不為一定行為為內容的地役權,故又稱不作為地役權,它要求供役地所有人或使用人承擔不為一定行為的義務,如不建築一定高度的樓房,不在需役地附近栽植竹木等:
第70行: 第72行:
 這是以地役權行使方法為標準進行的分類。
 這是以地役權行使方法為標準進行的分類。


'''繼續地役權'''是指繼續無間斷地行使於供役地上的地役權, 如眺望地役權、鋪設管道引水地役權等。該類地役權的行使,不需要每次有權利人的行為,而能夠無間斷地享有。消極地役權通常為繼續地役權。
'''繼續地役權'''是指繼續無間斷地行使於供役地上的地役權 如眺望地役權、鋪設管道引水地役權等。該類地役權的行使,不需要每次有權利人的行為,而能夠無間斷地享有。消極地役權通常為繼續地役權。


'''非繼續地役權'''是指地役權的行使, 以地役權人每次行為為必要,如汲水地役權。
'''非繼續地役權'''是指地役權的行使 以地役權人每次行為為必要,如汲水地役權。


===表現地役權與不表現地役權===
===表現地役權與不表現地役權===
第85行: 第87行:


 這是根據地役權的目的而作的分類。通行地役權是指鋪設道路或不鋪設道路而通行供役地的權利。引水地役權和排水地役權是指在地上或地下鋪設管道,引用供役地的水源或經由供役地引用其他土地的水源,或者排放自己土地的水流的權利。汲水地役權是指汲用供役地的泉水或井水的權利。建築物地役權主要包括眺望地役權、光線地役權、開窗地役權、瀉水地役權、防止干擾地役權等。
 這是根據地役權的目的而作的分類。通行地役權是指鋪設道路或不鋪設道路而通行供役地的權利。引水地役權和排水地役權是指在地上或地下鋪設管道,引用供役地的水源或經由供役地引用其他土地的水源,或者排放自己土地的水流的權利。汲水地役權是指汲用供役地的泉水或井水的權利。建築物地役權主要包括眺望地役權、光線地役權、開窗地役權、瀉水地役權、防止干擾地役權等。
== 主體 ==
地役權的主體可以是土地的所有權人,如土地的所有權人、房屋等地上附著物的所有人,也可以是土地的使用權人,如建設用地使用權人、土地承包經營權人等。
也正因為地役權人有所有權人和使用權人的存在,當兩個毗鄰的地塊同屬於一個所有權人的時候,也有設立地役權的可能。如所有權人在毗鄰的自己的另一地塊上設定了建設用地使用權、土地承包經營權的,土地的所有權人與使用權人設立地役權。
土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的,設立土地承包經營權、宅基地使用權時,該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。


== 取得 ==
== 取得 ==
第92行: 第102行:
 地役權可通過當事人約定的方式而設定取得。當然,為了保護用益物權人的合法權益,我國《物權法》第163條規定:“土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的,未經用益物權人同意,土地所有人不得設立地役權。”
 地役權可通過當事人約定的方式而設定取得。當然,為了保護用益物權人的合法權益,我國《物權法》第163條規定:“土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的,未經用益物權人同意,土地所有人不得設立地役權。”


  過合同的方式設定地役權的,依我國《物權法》第157條的規定,當事人應當採取書面形式訂立[[地役權合同]]。《物權法》第158條規定:「地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的,可以向登記機構申請地役權登記;未經登記,不得對抗善意第三人。」即對地役權的設立采登記對抗主義。其立法理由在於:
  過合同的方式設定地役權的,依我國《物權法》第157條的規定,當事人應當採取[[ 書面形式]] 訂立[[地役權合同]]。 該合同一般包括供役地和需役地的位置、利用目的和方法、利用期限、費用及其支付方式等條款。
 
《物權法》第158條規定:「地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的,可以向登記機構申請地役權登記;未經登記,不得對抗善意第三人。」即對地役權的設立采登記對抗主義。其立法理由在於:


 一、在我國農村,地役權的設立80%~90%都是不登記的。
 一、在我國農村,地役權的設立80%~90%都是不登記的。


 二、地役權是從屬於需役地,而作為需役地的用益物權的變動都必須進行登記公示,故地役權的設立再采登記要件主義, 就沒有必要。
 二、地役權是從屬於需役地,而作為需役地的用益物權的變動都必須進行登記公示,故地役權的設立再采登記要件主義 就沒有必要。


 三、地役權設立的目的,主要是在需役地和供役地之間建立一種由當事人雙方以合同設立其權利和義務,使土地得到最大程度的利用, 考慮到我國幅員遼闊,各地經濟發展不平衡, 特別是廣大的農村和農民的實際情況,如對地役權設立的生效條件規定過於嚴格和程序過於煩瑣,將不利於當事人通過合同設立地役權,同時,也會產生一些額外的費用, 加重當事人的負擔。
 三、地役權設立的目的,主要是在需役地和供役地之間建立一種由當事人雙方以合同設立其權利和義務,使土地得到最大程度的利用 考慮到我國幅員遼闊,各地經濟發展不平衡 特別是廣大的農村和農民的實際情況,如對地役權設立的生效條件規定過於嚴格和程序過於煩瑣,將不利於當事人通過合同設立地役權,同時,也會產生一些額外的費用 加重當事人的負擔。


=== 法定取得 ===
=== 法定取得 ===


 由於地役權是一種從物權,故地役權亦可因某種法定的原因而取得。地役權法定取得的事由主要有以下兩種:
 由於地役權是一種[[ 從物權]] ,故地役權亦可因某種法定的原因而取得。地役權法定取得的事由主要有以下兩種:


 (一)因用益物權的設立而取得地役權。
 (一)因用益物權的設立而取得地役權。
第122行: 第134行:
 (一)土地使用權
 (一)土地使用權


 地役權人在其權利範圍內,可以使用供役地。其使用方法、範圍應依取得方式等而定。如因約定而設定取得的,地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地;因讓與或繼承而取得原有的地役權的, 應依原有內容而定;因時效而取得的,則應依原來行使地役權的意思與其後登記的內容而定。地役權人使用供役地的方法或範圍等,如經限定的, 地役權人行使供役地自不得超越或變更該限定的範圍;反之,如未限定的,為實現地役權目的的必要,在供役地損害最小的範圍內,得為一切必要的行為。地役權有限制供役地所有權作用的效力,因此地役權人在其權利範圍內,有優先於供役地所有人使用土地的權利。但是, 地役權並不排除供役地所有人設定性質相容或相對相容的幾個地役權。在設定性質相容的地役權,如積極地役權和消極地役權時,各個權利並不相俘,不存在哪個權利優先的問題;在設定性質相對相容的地役權時,如設定兩個汲水地役權, 原則上先取得的地役權的效力優於其後取得的地役權的效力。
 地役權人在其權利範圍內,可以使用供役地。其使用方法、範圍應依取得方式等而定。如因約定而設定取得的,地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地;因讓與或繼承而取得原有的地役權的 應依原有內容而定;因時效而取得的,則應依原來行使地役權的意思與其後登記的內容而定。地役權人使用供役地的方法或範圍等,如經限定的 地役權人行使供役地自不得超越或變更該限定的範圍;反之,如未限定的,為實現地役權目的的必要,在供役地損害最小的範圍內,得為一切必要的行為。地役權有限制供役地所有權作用的效力,因此地役權人在其權利範圍內,有優先於供役地所有人使用土地的權利。但是 地役權並不排除供役地所有人設定性質相容或相對相容的幾個地役權。在設定性質相容的地役權,如積極地役權和消極地役權時,各個權利並不相俘,不存在哪個權利優先的問題;在設定性質相對相容的地役權時,如設定兩個汲水地役權 原則上先取得的地役權的效力優於其後取得的地役權的效力。


 (二)為必要附隨行為的權利
 (二)為必要附隨行為的權利
第138行: 第150行:
==== 地役權人的義務 ====
==== 地役權人的義務 ====


 (一)維持工作物的義務。地役權人對於為行使地役權而在供役地修建的設置,如電線、管道、道路,應當注意維修, 以免供役地人因其設施損壞而受到損害。
 (一)維持工作物的義務。地役權人對於為行使地役權而在供役地修建的設置,如電線、管道、道路,應當注意維修 以免供役地人因其設施損壞而受到損害。


 (二)合理使用供役地的義務。地役權人對供役地的使用應當選擇損害最小的地點和方法進行。地役權人因其行使地役權的行為對供役地造成變動、損害的,應當在事後恢復原狀並予以補償。
 (二)合理使用供役地的義務。地役權人 應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地,儘量減少對供役地權利人物權的限制, 對供役地的使用應當選擇損害最小的地點和方法進行。地役權人因其行使地役權的行為對供役地造成變動、損害的,應當在事後恢復原狀並予以補償。


 (三)允許供役地所有人使用設置物的義務。在不妨礙地役權行使的限度內,地役權人應允許供役地所有人使用其設置物。
 (三)允許供役地所有人使用設置物的義務。在不妨礙地役權行使的限度內,地役權人應允許供役地所有人使用其設置物。
第158行: 第170行:
==== 供役地人的義務 ====
==== 供役地人的義務 ====


 依我國《物權法》第159條的規定,供役地權利人應當按照合同約定,允許地役權人利用其土地; 得妨礙地役權人行使權利。即供役地權利人對於地役權人在供役地行使地役權所為的行為有容忍的義務和不作為的義務。但供役地人不負為積極行為的義務。
 依我國《物權法》第159條的規定,供役地權利人應當按照合同約定,允許地役權人利用其土地; 得妨礙地役權人行使權利。即供役地權利人對於地役權人在供役地行使地役權所為的行為有容忍的義務和不作為的義務。但供役地人不負為積極行為的義務。


== 消滅 ==
== 消滅 ==
第169行: 第181行:
# 拋棄與混同。
# 拋棄與混同。


 此外, 依我國《物權法》第168條的規定,地役權人有下列情形之一的,供役地權利人有權解除地役權合同,地役權消滅:
 此外 依我國《物權法》第168條的規定,地役權人有下列情形之一的,供役地權利人有權解除地役權合同,地役權消滅:


 (一)違反法律規定或者合同約定, 濫用地役權的。
 (一)違反法律規定或者合同約定 濫用地役權的。


 所謂濫用,是指不加選擇、不加限制地使用, 並達到了嚴重的程度。是否構成“嚴重”,應從行為性質、行為後果及對供役地權利人造成損害的程度等因素來綜合判斷。一般來說,下列地役權人所實施的行為可認定為濫用地役權:地役權人不按土地用途使用供役地,並且導致了供役地的永久損害;地役人不按合同約定的用途使用供役地,經供役地權利人多次警告而仍不改正;地役權人超越地役權合同約定的範圍使用供役地, 妨害供役地權利人正常的生產和生活, 雖經供役地權利人多次交涉,但仍不改正的;違反公共秩序和善良風俗的。如在供役地上堆放垃圾、有毒或有害的廢棄物污染環境,或從事違法犯罪活動的。
 所謂濫用,是指不加選擇、不加限制地使用 並達到了嚴重的程度。是否構成“嚴重”,應從行為性質、行為後果及對供役地權利人造成損害的程度等因素來綜合判斷。一般來說,下列地役權人所實施的行為可認定為濫用地役權:地役權人不按土地用途使用供役地,並且導致了供役地的永久損害;地役人不按合同約定的用途使用供役地,經供役地權利人多次警告而仍不改正;地役權人超越地役權合同約定的範圍使用供役地 妨害供役地權利人正常的生產和生活 雖經供役地權利人多次交涉,但仍不改正的;違反公共秩序和善良風俗的。如在供役地上堆放垃圾、有毒或有害的廢棄物污染環境,或從事違法犯罪活動的。


 (二)有償利用供役地,約定的付款期間屆滿後在合理期限內經兩次催告未支付費用的。
 (二)有償利用供役地,約定的付款期間屆滿後在合理期限內經兩次催告未支付費用的。


 所謂“合理期限”,一方面指供役地權利人在兩次催告後須留給地役權人合理期限以方便其履行義務,另一方面指供役地權利人的兩次催告之間也須留有合理期限。如果供役地權利人無間隔地連續進行兩次催告,等於使兩次催告的制度設計流於形式,此時,權利人的後一催告行為即違反了誠信原則, 此催告行為不能產生相應法律效果,也即供役地權利人若要解除地役權合同, 仍須進行一次催告。
 所謂“合理期限”,一方面指供役地權利人在兩次催告後須留給地役權人合理期限以方便其履行義務,另一方面指供役地權利人的兩次催告之間也須留有合理期限。如果供役地權利人無間隔地連續進行兩次催告,等於使兩次催告的制度設計流於形式,此時,權利人的後一催告行為即違反了誠信原則 此催告行為不能產生相應法律效果,也即供役地權利人若要解除地役權合同 仍須進行一次催告。


 已經登記的地役權消滅的,應當及時辦理注銷登記。
 已經登記的地役權消滅的,應當及時辦理注銷登記。
[[category:用益物權]]

2023年1月19日 (四) 16:29的版本

地役权,是指土地所有人或使用权人为便利土地使用或提高土地效益,通过合同约定得以使用他人土地的权利。地役权是传统用益物权的一种。

特征

地役权的法律特征主要有:

一、地役权是存在于他人土地之上的权利。

地役权的客体是土地,并以该土地属于他人所有或使用为要素。地役权的成立,以有两块土地为必要,享有地役权的土地叫“需役地”,供使用的土地叫“供役地”。需役地与供役地一般是相互毗连的,但并不以此为限。供役地原则上应为他人所有,但在该地为一人所有,却为不同的人使用时,也可设定地役权。

二、地役权是利用他人土地的权利。

首先,由于地役权是存在于他人土地之上的物权,因此必须要实际利用他人的土地才能设立地役权。其次,利用并不是以实际占有他人土地为要件,而只是对他人土地设置一定的负担。这些负担主要表现为供役权人对需役地人利用自己的土地,仅负容忍(如容忍他人通行)义务或不作为义务(如不建妨碍观望的建筑物),而不负为一定行为的积极义务。

三、地役权是为自己土地的便利而设定的权利。

使用供役地的目的,是为了需役地的便利。所谓“便利”,不以经济上的利益为限,精神上的利益也包括在内,如为欣赏山水设立的“眺望地役权”即属此类。“便利”的内容只要不违反法律的强制性规定及公序良俗原则,可由当事人根据实际情况约定。一般认为“便利”的内容有以下几项:

  1. 以使用供役地为目的,如通行地役权;
  2. 以供役地的收益为目的,如取土地役权;
  3. 以避免相邻关系的任意规定为目的,如依相邻关系土地所有人有不得设置屋檐的义务,假如该人欲避免这一义务,则在邻地上设定一直注雨水的地役权即可;
  4. 以禁止供役地的某种使用为目的,如要求邻地不得建筑一定高度的房屋的眺望地役权。
四、地役权具有从属性和不可分性。
(一)从属性

地役权虽然为一种独立的权利,而不是需役地所有权内容的扩张,但是它又与需役地所有权的命运紧密联系在一起,因此它具有从属性。

  • 首先,地役权的设定,以需役地的存在为前提。不能脱离特定的需役地而设定地役权。
  • 其次,地役权必须与需役地所有权或使用权一同移转,不能与需役地分离而让与。我国《物权法》第164条:“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的,地役权一并转让,但合同另有约定的除外。”需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有约束力。
  • 最后,地役权不得与需役地分离而成为其他权利的标的。我国《物权法》第165条规定:“地役权不能单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的,在实现抵押权时,地役权一并转让。”
(二)不可分性

地役权是为需役地的便宜而取得,当然是为需役地全部而存在,且为达到设定地役权的目的,须利用供役地的全部,因而地役权具有不可分性。

    • 首先,发生的不可分性。需役地为共有,各共有人无从仅为自己的应有部分取得地役权;供役地为共有,各共有人亦无从就其应有部分为他人设定地役权。共有地已设定地役权的,各共有人就地役权的负担为全部,而非各按其应有部分负担一部分。
    • 其次,消灭的不可分性。需役地为共有,各共有人无从按其应有部分使已存在的地役权一部分消灭;供役地为共有,各共有人亦无从仅就其应有部分除去地役权的负担。
    • 最后,享有或负担的不可分性。需役地被分割时,各分割部分仍享有原地役权;供役地被分割时,需役地仍对各分割地分享地役权。

地役权与相邻权

地役权与相邻权是两类既有共性又有个性的民事权利。其共性表现在它们都是以邻人的不动产为自己不动产提供便利的权利,正是基于这一共性,《法国民法典》把相邻权规定为法定地役权。

然而地役权与相邻权实质上是不同性质的民事权利,其区别主要有:

  1. 相邻权是法定权利,而地役权是约定权利,由双方当事人合意创设。
  2. 相邻权在性质上是对相邻不动产所有权或使用权的延伸或限制,不是一种独立的物权。而地役权虽然具有从属性,但它不是需役地所有权或使用权内容的扩张,而是一种独立的物权。
  3. 相邻权依法发生在相互毗邻的不动产合法占有人之间。而地役权则不受土地是否毗邻的限制。
  4. 相邻权的内容包括自然流水的利用、排水、危害和危险的防治和排除、道路或桥梁的通行、采光、通风、噪音和震动的防止及减低等多方面。而地役权的内容单一,只是为自己土地的利益而使用他人的土地。
  5. 相邻权一般是无偿、无固定期限的,除非相邻权的行使损害了相邻方的合法权益,否则不得要求偿付费用。而地役权一般是有偿、有固定期限的,供役地所有人,除享有对价请求权外,在不妨碍地役权行使的范围内,可以使用地役权人所设置的工作物。正是由于地役权与相邻权的区别,德、日和我国台湾地区“民法典”,把相邻权放在不动产所有权部分作规定,而将地役权规定在他物权的章节中。

地役权制度的历史沿革

地役权历史悠久,起源于罗马法。罗马法上的役权是罗马最古老的他物权,它是指为一定的目的而役使他人的物的物权的总称。在质权地上权永佃权产生以前,它是唯一的他物权形式。罗马法上的役权,依设定的对象和内容不同分为地的役权和人的役权,地的役权即地役权,包括田野地役权(乡村地役权)和都市地役权(建筑用地役权)。人的役权即人役权,它是指为特定人的利益而使用他人的物(包括权利)的权利,包括用益权、使用权、住居权和劳役权等。

现代各国,如法、意、瑞、奥等国民法沿袭罗马法,对地役权和人役权都有规定;德国民法则将役权分为三类:地役权、用益权和限制的人役权;而日本和我国台湾地区“民法”仅规定地役权而不规定人役权。

中华人民共和国

《中华人民共和国物权法》首次对地役权作了明确系统的规定。

种类

积极地役权与消极地役权

这是以地役权行使的内容为标准而进行的分类。

积极地役权是指以地役权人在供役地为一定行为为内容,故又称为地役权,它要求供役地的所有人或使用人承担容忍地役权人为一定行为的义务,如通行地役权、汲水地役权等。

消极地役权是指以供役地所有人或使用人不为一定行为为内容的地役权,故又称不作为地役权,它要求供役地所有人或使用人承担不为一定行为的义务,如不建筑一定高度的楼房,不在需役地附近栽植竹木等:

继续地役权与非继续地役权

这是以地役权行使方法为标准进行的分类。

继续地役权是指继续无间断地行使于供役地上的地役权,如眺望地役权、铺设管道引水地役权等。该类地役权的行使,不需要每次有权利人的行为,而能够无间断地享有。消极地役权通常为继续地役权。

非继续地役权是指地役权的行使,以地役权人每次行为为必要,如汲水地役权。

表现地役权与不表现地役权

这是以地役权的行使状态为标准所作的分类。

表现地役权是指地役权的实现可以由外部设施查知,如铺设道路的通行地役权。

不表现地役权是指地役权的实现是不能由外部设施查知的,如无道路的通行地役权。消极地役权一般为不表现地役权。

通行地役权、没水地役权、引水地役权、排水地役权与建筑物地役权等

这是根据地役权的目的而作的分类。通行地役权是指铺设道路或不铺设道路而通行供役地的权利。引水地役权和排水地役权是指在地上或地下铺设管道,引用供役地的水源或经由供役地引用其他土地的水源,或者排放自己土地的水流的权利。汲水地役权是指汲用供役地的泉水或井水的权利。建筑物地役权主要包括眺望地役权、光线地役权、开窗地役权、泻水地役权、防止干扰地役权等。

主体

地役权的主体可以是土地的所有权人,如土地的所有权人、房屋等地上附着物的所有人,也可以是土地的使用权人,如建设用地使用权人、土地承包经营权人等。

也正因为地役权人有所有权人和使用权人的存在,当两个毗邻的地块同属于一个所有权人的时候,也有设立地役权的可能。如所有权人在毗邻的自己的另一地块上设定了建设用地使用权、土地承包经营权的,土地的所有权人与使用权人设立地役权。

土地所有权人享有地役权或者负担地役权的,设立土地承包经营权、宅基地使用权时,该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

取得

设定取得

地役权可通过当事人约定的方式而设定取得。当然,为了保护用益物权人的合法权益,我国《物权法》第163条规定:“土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的,未经用益物权人同意,土地所有人不得设立地役权。”

通过合同的方式设定地役权的,依我国《物权法》第157条的规定,当事人应当采取书面形式订立地役权合同。该合同一般包括供役地和需役地的位置、利用目的和方法、利用期限、费用及其支付方式等条款。

《物权法》第158条规定:“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。”即对地役权的设立采登记对抗主义。其立法理由在于:

一、在我国农村,地役权的设立80%~90%都是不登记的。

二、地役权是从属于需役地,而作为需役地的用益物权的变动都必须进行登记公示,故地役权的设立再采登记要件主义,就没有必要。

三、地役权设立的目的,主要是在需役地和供役地之间建立一种由当事人双方以合同设立其权利和义务,使土地得到最大程度的利用,考虑到我国幅员辽阔,各地经济发展不平衡,特别是广大的农村和农民的实际情况,如对地役权设立的生效条件规定过于严格和程序过于烦琐,将不利于当事人通过合同设立地役权,同时,也会产生一些额外的费用,加重当事人的负担。

法定取得

由于地役权是一种从物权,故地役权亦可因某种法定的原因而取得。地役权法定取得的事由主要有以下两种:

(一)因用益物权的设立而取得地役权。

依我国《物权法》第162条的规定,土地所有权人享有地役权或者负担地役权的,设立土地承包经营权、宅基地使用权时,该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

(二)因用益物权的分割转让而取得地役权。

依我国《物权法》第166、167条的规定,需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权;供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有约束力。此外,地役权还可基于时效、继承等法律行为以外的原因而取#。

已经登记的地役权变更、转让的,应当及时办理变更登记。

效力

地役权人的权利和义务

地役权人的权利

(一)土地使用权

地役权人在其权利范围内,可以使用供役地。其使用方法、范围应依取得方式等而定。如因约定而设定取得的,地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地;因让与或继承而取得原有的地役权的,应依原有内容而定;因时效而取得的,则应依原来行使地役权的意思与其后登记的内容而定。地役权人使用供役地的方法或范围等,如经限定的,地役权人行使供役地自不得超越或变更该限定的范围;反之,如未限定的,为实现地役权目的的必要,在供役地损害最小的范围内,得为一切必要的行为。地役权有限制供役地所有权作用的效力,因此地役权人在其权利范围内,有优先于供役地所有人使用土地的权利。但是,地役权并不排除供役地所有人设定性质相容或相对相容的几个地役权。在设定性质相容的地役权,如积极地役权和消极地役权时,各个权利并不相俘,不存在哪个权利优先的问题;在设定性质相对相容的地役权时,如设定两个汲水地役权,原则上先取得的地役权的效力优于其后取得的地役权的效力。

(二)为必要附随行为的权利

地役权人为行使其权利,在供役地内可以为必要的附随行为。所谓必要的附随行为,并非指行使地役权的行为,而是指为达到地役权的目的或实现其权利内容所需的行为。如汲水地役权,可以在供役地上通行。此种跗随行为不仅包括单纯的行为,而且包括设置工作物。

(三)物权请求权。

地役权人在其权利范围内,有直接支配供役地的权能,不但供役地所有人应当容忍,而且第三人也不得妨害。一旦受到或有受到妨害的可能时,地役权人就有权请求加害人排除或防止妨害。对于无权占有或侵夺其工作物的人,有返还请求权。

(四)工作物取回权。

在地役权消灭后,原地役权人在供役地上所设的工作物,有取回的权利。但是,如果供役地所有人愿以时价购买其工作物时,原地役权人不得拒绝。

地役权人的义务

(一)维持工作物的义务。地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的设置,如电线、管道、道路,应当注意维修,以免供役地人因其设施损坏而受到损害。

(二)合理使用供役地的义务。地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地,尽量减少对供役地权利人物权的限制,对供役地的使用应当选择损害最小的地点和方法进行。地役权人因其行使地役权的行为对供役地造成变动、损害的,应当在事后恢复原状并予以补偿。

(三)允许供役地所有人使用设置物的义务。在不妨碍地役权行使的限度内,地役权人应允许供役地所有人使用其设置物。

(四)支付费用的义务。地役权的设定,既可以是有偿的,也可以是无偿的。如设定地役权时约定是有偿的,地役权人应依约定支付费用。

供役地人的权利和义务

供役地人的权利

(一)在不妨碍地役权行使的范围内,供役地人可以在其所有或使用的土地内行使属于土地所有人或土地使用权人的一切权利。

(二)在不妨碍地役权行使的范围内,供役地人有使用地役权人设置工作物的权利。当然,供役地人使用该工作物时,应当按其受益程度,分担维持工作物的费用。

(三)有偿的地役权,供役地人有对价请求权。

供役地人的义务

依我国《物权法》第159条的规定,供役地权利人应当按照合同约定,允许地役权人利用其土地;不得妨碍地役权人行使权利。即供役地权利人对于地役权人在供役地行使地役权所为的行为有容忍的义务和不作为的义务。但供役地人不负为积极行为的义务。

消灭

地役权是一种不动产物权,则不动产物权的一般消灭原因,当然适用于地役权。地役权消灭的特殊原因主要有:

  1. 土地的灭失。地役权不但因为作为其标的物的土地(供役地)灭失时消灭,而且地役权人自己的土地(需役地)灭失时地役权亦消灭。
  2. 目的的事实不能实现。设定地役权的目的事实上不能实现,即供役地事实上不能再供需役地便利时,地役权消灭。如汲水地役权因供役地水源枯竭而消灭。
  3. 存续期间的届满或其他预定消灭事由的发生。
  4. 抛弃与混同。

此外,依我国《物权法》第168条的规定,地役权人有下列情形之一的,供役地权利人有权解除地役权合同,地役权消灭:

(一)违反法律规定或者合同约定,滥用地役权的。

所谓滥用,是指不加选择、不加限制地使用,并达到了严重的程度。是否构成“严重”,应从行为性质、行为后果及对供役地权利人造成损害的程度等因素来综合判断。一般来说,下列地役权人所实施的行为可认定为滥用地役权:地役权人不按土地用途使用供役地,并且导致了供役地的永久损害;地役人不按合同约定的用途使用供役地,经供役地权利人多次警告而仍不改正;地役权人超越地役权合同约定的范围使用供役地,妨害供役地权利人正常的生产和生活,虽经供役地权利人多次交涉,但仍不改正的;违反公共秩序和善良风俗的。如在供役地上堆放垃圾、有毒或有害的废弃物污染环境,或从事违法犯罪活动的。

(二)有偿利用供役地,约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的。

所谓“合理期限”,一方面指供役地权利人在两次催告后须留给地役权人合理期限以方便其履行义务,另一方面指供役地权利人的两次催告之间也须留有合理期限。如果供役地权利人无间隔地连续进行两次催告,等于使两次催告的制度设计流于形式,此时,权利人的后一催告行为即违反了诚信原则,此催告行为不能产生相应法律效果,也即供役地权利人若要解除地役权合同,仍须进行一次催告。

已经登记的地役权消灭的,应当及时办理注销登记。