建築物區分所有權

建築物區分所有權，指的是權利人即業主對於一棟建築物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關係而產生的管理權的結合。

建築物區分所有權是我國《民法典》專章規定的不動產所有權的一種形態。《民法典》規定的「業主的建築物區分所有權」，與一些國家規定的「建築物區分所有權」是同二概念，加上「業主的」三個字，是因為「業主」「物業」的含義已經為人們所熟悉，為了便於人們理解，故在「建築物區分所有權」之前加了「業主的」三個字。

權利人

依法登記取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為業主。基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建築物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

標的

建築物區分所有權將建築物的特定部分作為所有權的標的，嚴格而言，與物權客體須為獨立物，以及一物一權原則不相符合。但是依社會觀念,一建築物區分為若干部分，各有該部分的所有權，應為常有之事，而且這樣也不妨礙物權的公示，無害於交易安全。

內容

建築物區分所有權的內容,包括區分所有建築物專有部分的單獨所有權、共有部分的共有權，以及因區分所有權人的共同關系所生的管理權。

對專有部分的單獨所有權

業主對其專有部分享有單獨所有權,即對該部分具有占有、使用、收益和處分的排他性的支配權，性質上與一般的所有權並無不同。但此項專有部分與建築物上其他專有部分有密切的關係，彼此休戚相關，具有共同的利益。因此，業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。例如，就專有部分的改良、使用，足以影響區分所有建築物的安全時,不得自行為之。

專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

共有部分的共有權

• 主條目：建築物專有部分

業主的管理權

基於區分所有建築物的構造，業主在建築物的權利歸屬以及使用上形成了不可分離的共同關係，並基於此共同關係而享有管理權。該管理權的內容為：

第一，業主有權設立業主大會並選舉業主委員會。

地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益或者違反了法律規定的程序的，業主可以請求人民法院予以撤銷。

第二，業主有權決定區分建築物的相關事項。

《民法典》第278條規定，下列事項由業主標 共同決定:

1. 制定和修改業主大會議事規則;
2. 制定和修改管理規約;
3. 選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
4. 選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;
5. 使用建築物及其附屬設施的維修資金;
6. 籌集建築物及其附屬設施的維修資金；
7. 改建、重建建築物及其附屬設施;
8. 改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;
9. 有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決；決定上述第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積3/4以上的業主且參與表決人數3/4以上的業主同意；決定上述其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金。

建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。

建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。

第三，業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人,業主有權依法更換。

第四，業主有權請求公布、查閱應當向業主公開的情況和資料。

這包括：

1. 建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況;
2. 管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；
3. 物業服務合同、共有部分的使用和收益情況;
4. 建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況；
5. 其他應當向業主公開的情況和資料。