地役權
地役權，是指土地的所有人或使用權人為便利土地使用或提高土地效益，通過合同約定得以使用他人土地的權利。地役權是傳統用益物權的一種。
特徵
地役權的法律特徵主要有：
- 一、地役權是存在於他人土地之上的權利。
地役權的客體是土地，並以該土地屬於他人所有或使用為要素。地役權的成立，以有兩塊土地為必要，享有地役權的土地叫“需役地”，供使用的土地叫“供役地”。需役地與供役地一般是相互毗連的，但並不以此為限。供役地原則上應為他人所有，但在該地為一人所有，卻為不同的人使用時，也可設定地役權。
- 二、地役權是利用他人土地的權利。
首先，由於地役權是存在於他人土地之上的物權，因此必須要實際利用他人的土地才能設立地役權。其次，利用並不是以實際佔有他人土地為要件，而只是對他人土地設置一定的負擔。這些負擔主要表現為供役權人對需役地人利用自己的土地，僅負容忍（如容忍他人通行）義務或不作為義務（如不建妨礙觀望的建築物），而不負為一定行為的積極義務。
- 三、地役權是為自己土地的便利而設定的權利。
使用供役地的目的，是為了需役地的便利。所謂“便利”，不以經濟上的利益為限，精神上的利益也包括在內，如為欣賞山水設立的“眺望地役權”即屬此類。“便利”的內容只要不違反法律的強制性規定及公序良俗原則，可由當事人根據實際情況約定。一般認為“便利”的內容有以下幾項:
- 以使用供役地為目的，如通行地役權；
- 以供役地的收益為目的，如取土地役權；
- 以避免相鄰關係的任意規定為目的，如依相鄰關係土地所有人有不得設置屋簷的義務，假如該人欲避免這一義務，則在鄰地上設定一直注雨水的地役權即可；
- 以禁止供役地的某種使用為目的，如要求鄰地不得建築一定高度的房屋的眺望地役權。
- 四、地役權具有從屬性和不可分性。
- （一）從屬性
地役權雖然為一種獨立的權利，而不是需役地所有權內容的擴張，但是它又與需役地所有權的命運緊密聯繫在一起，因此它具有從屬性。
- 首先，地役權的設定，以需役地的存在為前提。不能脫離特定的需役地而設定地役權。
- 其次，地役權必須與需役地所有權或使用權一同移轉，不能與需役地分離而讓與。我國《物權法》第164條:“地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一併轉讓，但合同另有約定的除外。”需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。
- 最後，地役權不得與需役地分離而成為其他權利的標的。我國《物權法》第165條規定:“地役權不能單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一併轉讓。”
- （二）不可分性
地役權是為需役地的便宜而取得，當然是為需役地全部而存在，且為達到設定地役權的目的，須利用供役地的全部，因而地役權具有不可分性。
- 首先，發生的不可分性。需役地為共有，各共有人無從僅為自己的應有部分取得地役權；供役地為共有，各共有人亦無從就其應有部分為他人設定地役權。共有地已設定地役權的，各共有人就地役權的負擔為全部，而非各按其應有部分負擔一部分。
- 其次，消滅的不可分性。需役地為共有，各共有人無從按其應有部分使已存在的地役權一部分消滅；供役地為共有，各共有人亦無從僅就其應有部分除去地役權的負擔。
- 最後，享有或負擔的不可分性。需役地被分割時，各分割部分仍享有原地役權；供役地被分割時，需役地仍對各分割地分享地役權。
地役權與相鄰權
地役權與相鄰權是兩類既有共性又有個性的民事權利。其共性表現在它們都是以鄰人的不動產為自己不動產提供便利的權利，正是基於這一共性，《法國民法典》把相鄰權規定為法定地役權。
然而地役權與相鄰權實質上是不同性質的民事權利，其區別主要有:
- 相鄰權是法定權利，而地役權是約定權利，由雙方當事人合意創設。
- 相鄰權在性質上是對相鄰不動產所有權或使用權的延伸或限制，不是一種獨立的物權。而地役權雖然具有從屬性，但它不是需役地所有權或使用權內容的擴張，而是一種獨立的物權。
- 相鄰權依法發生在相互毗鄰的不動產合法佔有人之間。而地役權則不受土地是否毗鄰的限制。
- 相鄰權的內容包括自然流水的利用、排水、危害和危險的防治和排除、道路或橋樑的通行、採光、通風、噪音和震動的防止及減低等多方面。而地役權的內容單一，只是為自己土地的利益而使用他人的土地。
- 相鄰權一般是無償、無固定期限的，除非相鄰權的行使損害了相鄰方的合法權益，否則不得要求償付費用。而地役權一般是有償、有固定期限的，供役地所有人，除享有對價請求權外，在不妨礙地役權行使的範圍內，可以使用地役權人所設置的工作物。正是由於地役權與相鄰權的區別，德、日和我國臺灣地區“民法典”，把相鄰權放在不動產所有權部分作規定，而將地役權規定在他物權的章節中。
地役權制度的歷史沿革
地役權歷史悠久，起源於羅馬法。羅馬法上的役權是羅馬最古老的他物權，它是指為一定的目的而役使他人的物的物權的總稱。在質權、地上權、永佃權產生以前，它是唯一的他物權形式。羅馬法上的役權，依設定的對象和內容不同分為地的役權和人的役權，地的役權即地役權，包括田野地役權(鄉村地役權)和都市地役權(建築用地役權）。人的役權即人役權，它是指為特定人的利益而使用他人的物（包括權利）的權利，包括用益權、使用權、住居權和勞役權等。
現代各國，如法、意、瑞、奧等國民法沿襲羅馬法，對地役權和人役權都有規定；德國民法則將役權分為三類:地役權、用益權和限制的人役權；而日本和我國臺灣地區“民法”僅規定地役權而不規定人役權。
- 中華人民共和國
《中華人民共和國物權法》首次對地役權作了明確系統的規定。
種類
積極地役權與消極地役權
這是以地役權行使的內容為標準而進行的分類。
積極地役權是指以地役權人在供役地為一定行為為內容，故又稱為地役權，它要求供役地的所有人或使用人承擔容忍地役權人為一定行為的義務，如通行地役權、汲水地役權等。
消極地役權是指以供役地所有人或使用人不為一定行為為內容的地役權，故又稱不作為地役權，它要求供役地所有人或使用人承擔不為一定行為的義務，如不建築一定高度的樓房，不在需役地附近栽植竹木等：
繼續地役權與非繼續地役權
這是以地役權行使方法為標準進行的分類。
繼續地役權是指繼續無間斷地行使於供役地上的地役權，如眺望地役權、鋪設管道引水地役權等。該類地役權的行使，不需要每次有權利人的行為，而能夠無間斷地享有。消極地役權通常為繼續地役權。
非繼續地役權是指地役權的行使，以地役權人每次行為為必要，如汲水地役權。
表現地役權與不表現地役權
這是以地役權的行使狀態為標準所作的分類。
表現地役權是指地役權的實現可以由外部設施査知，如鋪設道路的通行地役權。
不表現地役權是指地役權的實現是不能由外部設施查知的，如無道路的通行地役權。消極地役權一般為不表現地役權。
通行地役權、沒水地役權、引水地役權、排水地役權與建築物地役權等
這是根據地役權的目的而作的分類。通行地役權是指鋪設道路或不鋪設道路而通行供役地的權利。引水地役權和排水地役權是指在地上或地下鋪設管道，引用供役地的水源或經由供役地引用其他土地的水源，或者排放自己土地的水流的權利。汲水地役權是指汲用供役地的泉水或井水的權利。建築物地役權主要包括眺望地役權、光線地役權、開窗地役權、瀉水地役權、防止干擾地役權等。
主體
地役權的主體可以是土地的所有權人，如土地的所有權人、房屋等地上附著物的所有人，也可以是土地的使用權人，如建設用地使用權人、土地承包經營權人等。
也正因為地役權人有所有權人和使用權人的存在，當兩個毗鄰的地塊同屬於一個所有權人的時候，也有設立地役權的可能。如所有權人在毗鄰的自己的另一地塊上設定了建設用地使用權、土地承包經營權的，土地的所有權人與使用權人設立地役權。
土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。
取得
設定取得
地役權可通過當事人約定的方式而設定取得。當然，為了保護用益物權人的合法權益，我國《物權法》第163條規定:“土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有人不得設立地役權。”
通過合同的方式設定地役權的，依我國《物權法》第157條的規定，當事人應當採取書面形式訂立地役權合同。該合同一般包括供役地和需役地的位置、利用目的和方法、利用期限、費用及其支付方式等條款。
《物權法》第158條規定:「地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。」即對地役權的設立采登記對抗主義。其立法理由在於:
一、在我國農村，地役權的設立80%~90%都是不登記的。
二、地役權是從屬於需役地，而作為需役地的用益物權的變動都必須進行登記公示，故地役權的設立再采登記要件主義，就沒有必要。
三、地役權設立的目的，主要是在需役地和供役地之間建立一種由當事人雙方以合同設立其權利和義務，使土地得到最大程度的利用，考慮到我國幅員遼闊，各地經濟發展不平衡，特別是廣大的農村和農民的實際情況，如對地役權設立的生效條件規定過於嚴格和程序過於煩瑣，將不利於當事人通過合同設立地役權，同時，也會產生一些額外的費用，加重當事人的負擔。
法定取得
由於地役權是一種從物權，故地役權亦可因某種法定的原因而取得。地役權法定取得的事由主要有以下兩種：
（一）因用益物權的設立而取得地役權。
依我國《物權法》第162條的規定，土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。
（二）因用益物權的分割轉讓而取得地役權。
依我國《物權法》第166、167條的規定，需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權；供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。此外，地役權還可基於時效、繼承等法律行為以外的原因而取#。
已經登記的地役權變更、轉讓的，應當及時辦理變更登記。
效力
地役權人的權利和義務
地役權人的權利
（一）土地使用權
地役權人在其權利範圍內，可以使用供役地。其使用方法、範圍應依取得方式等而定。如因約定而設定取得的，地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地；因讓與或繼承而取得原有的地役權的，應依原有內容而定；因時效而取得的，則應依原來行使地役權的意思與其後登記的內容而定。地役權人使用供役地的方法或範圍等，如經限定的，地役權人行使供役地自不得超越或變更該限定的範圍；反之，如未限定的，為實現地役權目的的必要，在供役地損害最小的範圍內，得為一切必要的行為。地役權有限制供役地所有權作用的效力，因此地役權人在其權利範圍內，有優先於供役地所有人使用土地的權利。但是，地役權並不排除供役地所有人設定性質相容或相對相容的幾個地役權。在設定性質相容的地役權，如積極地役權和消極地役權時，各個權利並不相俘，不存在哪個權利優先的問題；在設定性質相對相容的地役權時，如設定兩個汲水地役權，原則上先取得的地役權的效力優於其後取得的地役權的效力。
（二）為必要附隨行為的權利
地役權人為行使其權利，在供役地內可以為必要的附隨行為。所謂必要的附隨行為，並非指行使地役權的行為，而是指為達到地役權的目的或實現其權利內容所需的行為。如汲水地役權，可以在供役地上通行。此種跗隨行為不僅包括單純的行為，而且包括設置工作物。
（三）物權請求權。
地役權人在其權利範圍內，有直接支配供役地的權能，不但供役地所有人應當容忍，而且第三人也不得妨害。一旦受到或有受到妨害的可能時，地役權人就有權請求加害人排除或防止妨害。對於無權佔有或侵奪其工作物的人，有返還請求權。
（四）工作物取回權。
在地役權消滅後，原地役權人在供役地上所設的工作物，有取回的權利。但是，如果供役地所有人願以時價購買其工作物時，原地役權人不得拒絕。
地役權人的義務
（一）維持工作物的義務。地役權人對於為行使地役權而在供役地修建的設置，如電線、管道、道路，應當注意維修，以免供役地人因其設施損壞而受到損害。
（二）合理使用供役地的義務。地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，儘量減少對供役地權利人物權的限制，對供役地的使用應當選擇損害最小的地點和方法進行。地役權人因其行使地役權的行為對供役地造成變動、損害的，應當在事後恢復原狀並予以補償。
（三）允許供役地所有人使用設置物的義務。在不妨礙地役權行使的限度內，地役權人應允許供役地所有人使用其設置物。
（四）支付費用的義務。地役權的設定，既可以是有償的，也可以是無償的。如設定地役權時約定是有償的，地役權人應依約定支付費用。
供役地人的權利和義務
供役地人的權利
（一）在不妨礙地役權行使的範圍內，供役地人可以在其所有或使用的土地內行使屬於土地所有人或土地使用權人的一切權利。
（二）在不妨礙地役權行使的範圍內，供役地人有使用地役權人設置工作物的權利。當然，供役地人使用該工作物時，應當按其受益程度，分擔維持工作物的費用。
（三）有償的地役權，供役地人有對價請求權。
供役地人的義務
依我國《物權法》第159條的規定，供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地；不得妨礙地役權人行使權利。即供役地權利人對於地役權人在供役地行使地役權所為的行為有容忍的義務和不作為的義務。但供役地人不負為積極行為的義務。
消滅
地役權是一種不動產物權，則不動產物權的一般消滅原因，當然適用於地役權。地役權消滅的特殊原因主要有:
- 土地的滅失。地役權不但因為作為其標的物的土地（供役地)滅失時消滅，而且地役權人自己的土地(需役地)滅失時地役權亦消滅。
- 目的的事實不能實現。設定地役權的目的事實上不能實現，即供役地事實上不能再供需役地便利時，地役權消滅。如汲水地役權因供役地水源枯竭而消滅。
- 存續期間的屆滿或其他預定消滅事由的發生。
- 拋棄與混同。
此外，依我國《物權法》第168條的規定，地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：
（一）違反法律規定或者合同約定，濫用地役權的。
所謂濫用，是指不加選擇、不加限制地使用，並達到了嚴重的程度。是否構成“嚴重”，應從行為性質、行為後果及對供役地權利人造成損害的程度等因素來綜合判斷。一般來說，下列地役權人所實施的行為可認定為濫用地役權:地役權人不按土地用途使用供役地，並且導致了供役地的永久損害；地役人不按合同約定的用途使用供役地，經供役地權利人多次警告而仍不改正；地役權人超越地役權合同約定的範圍使用供役地，妨害供役地權利人正常的生產和生活，雖經供役地權利人多次交涉，但仍不改正的；違反公共秩序和善良風俗的。如在供役地上堆放垃圾、有毒或有害的廢棄物污染環境，或從事違法犯罪活動的。
（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿後在合理期限內經兩次催告未支付費用的。
所謂“合理期限”，一方面指供役地權利人在兩次催告後須留給地役權人合理期限以方便其履行義務，另一方面指供役地權利人的兩次催告之間也須留有合理期限。如果供役地權利人無間隔地連續進行兩次催告，等於使兩次催告的制度設計流於形式，此時，權利人的後一催告行為即違反了誠信原則，此催告行為不能產生相應法律效果，也即供役地權利人若要解除地役權合同，仍須進行一次催告。
已經登記的地役權消滅的，應當及時辦理注銷登記。