小产权房

小产权房，亦称乡产权房，系指在农村宅基地房屋或者在农村集体土地上建筑的，并由乡镇人民政府制作房屋权属证书以商品房的形式向购房者销售的房屋。

定义

严格来说，“小产权房”并非法律上之概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

小产权与大产权

小产权，系相对“大产权”而言。

所谓“大产权”是指由国家颁发产权证的房屋产权。依照法律规定，房地产开发商办理合法的立项开发手续后，还需要办理土地出让手续，向国家上缴土地出让金和使用税(费)，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，经过这些程序确立产权的房屋称为大产权房屋。

而“小产权房”是由乡镇政府（有的甚至由村委会）而不是国家颁发产权证，所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上物的产权。说得再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织权或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”．

其他含义

“小产权房”，除了本条目“乡产权房”这一含义以外，还包括以下两种解释：

第一种解释针对发展商待售商品房的产权而言，将发展商待售商品房的产权叫大产权，购房人已购商品房的产权叫小产权，这种解释基于购房人的产权由发展商的产权分割而来；

第二种解释按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分，不需要再缴土地出让金的叫大产权房，需要补缴土地出让金的叫小产权房，按这种解释，普通商品房就是大产权房，经济适用房、军产房、政府和原国有企事业单位的集体房产（住房）等都是小产权房；

目前，这两种小产权房是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金，就可以自由买卖，法律规定较为明确；而本条目所指“乡产权房”的法律属性存在较大争议，官方认为此类小产权房并不构成真正法律意义上的产权，因此，其权益得不到法律保护。

种类

小产权房用地形式主要有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

小产权房开发建设的形式主要有三种：

一些村（居）未经审批，擅自组建队伍进行建设；
部分村（居）与开发商合作，由村（居）出地，开发商出钱，双方利益分成；
个别村（居）直接把农村集体土地卖给开发商，非法转让集体土地使用权。

开发建成后的小产权房，从物业形态看，一般是普通住宅，也有少量高档住宅和别墅，北京等地还有三合院、四合院等稀有物业类型。

法律地位

自2006年9月北京宋庄画家村多起农民房诉讼以来，小产权房合法性问题引发激烈讨论。

非法说

全国各级主管部门明确表示，小产权房不受法律保护。

小产权房占地问题是整个小产权房被定位违规的直接原因。业内人士直言，小产权房违规的背后是政府与小产权房开发商和村集体的一场利益博弈，“政府征收农村集体所有制土地，出让给开发商可以获得土地出让金，可是农村集体组织在集体土地上盖房，政府却一无所得。这恐怕就是政府禁止小产权房出售的根本原因。”“目前，小产权房的利益核心不是房屋造价多少，受惠于国内通胀的限度，房屋造价的上涨大多数人还能接受，其利益核心在地价，受惠国内资产价格的巨大升势，它使城乡居民可以通过灰色地带享受小产权房地价上涨的特殊利益以对付中国的高房价和通货膨胀。”

山东大学有学者认为，“小产权房”虽然满足了部分低收入群体的住房需求，但它扰乱了正常的房地产、土地市场秩序，造成了政府土地资源收益的流失。

合法说

小产权房是我国城乡二元土地所有制度下伴随着城市化快速发展和商品房价格快速上涨过程中出现的，在一定程度上解决了部分城市中低收入群体的住房需求，农民也从中获得了土地开发的增值收益，其存在具有某种程度上的必然性和现实合理性。

目前法律并不允许其在集体土地上进行房地产开发，集体土地征用为国有土地是房地产开发的前提条件，而农民获得的征地补偿在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被当地政府部门和开发商瓜分了。对农民来说，作为集体土地主人，“小产权”房将使他们（而不是开发商）成为土地增值最大的受益者。

实际上，这也符合宪法和国际惯例的精神。世界银行对工程的土地移民在保障收益上就有明确的政策法规。这就是土地的原来的拥有者或居住者必须享有土地重新开发和征用的利益——分红。像中国这样，一开发就把农民的土地给开发商，农民土地的增值只能由开发商和地方政府分享的模式，实质上是一种“打贫济富”的不合理分配。在这过程中，农民受到一定安置，拿到一些补偿款，却永远失去了土地。

中央党校也有学者认为，按照我国《宪法》和《土地管理法》，小产权房是合法的，而拆迁小产权房则是违法的。

交易

价格优势

和一般意义上的城市商品房相比，“小产权房”没有支付土地出让金的概念，也没有开发商疯狂的利润攫取。再加上区域位置的因素，“小产权房”的价格一般比同地区商品房的价格要低廉很多，一般只有同样位置商品房价格的40％至60％。

小产权房在价格方面的比较优势或许是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。城市低收入群体买不起高价房，小产权房就是他们心目中的经济适用房。

购买对象

从购买对象看，以北京为例，主要有5类群体购买小产权房：少数手里有土地、旅游等资源的政府官员；选择第二居所的高收入群体；用房屋做投资生意的人；外地来京初期获利的务工人员；普通工薪阶层，其中，选择第二居所的高收入群体、用房屋做投资生意的人、外来务工人员占绝大多数，普通工薪阶层几乎很少，而在武汉，购买廉价小产权房的人群并非中低收入家庭，老板、公务员、教师甚至包括律师等中高收入群体是这个灰色市场的交易主体。

交易手续

从买卖手续看，未办理国家土地使用证、建设许可证和预售许可证，没有缴纳商品房买卖契税，没有在国土房管部门备案，买卖双方一般只签订一份“购房协议书”。

买卖风险

无有效产权证明

按照我国现行法律，农村集体土地只能用于农业生产或者生活，村民经依法审批可以获得一处宅基地修建房屋来居住，但只限于农民自住或者转让给本村符合建房申请宅基地条件的其他村民。如果要在农村集体土地上兴建商品房并出售，则必须先由国家征收，将集体土地转为国有土地，再由物国家出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等费用，权最后将所建房屋出售给购房者。因此按照现行法律规定，城法镇居民购得小产权房后将无法办理产权证明，从这个意义上来说，小产权房实质上是无产权房。

如遇拆迁或征收，购房者利益难获补偿

购房者签订购买小产权房的买卖合同并交付了房款，只是一个合同关系，并没有取得产权。如果相关部门整顿小产权的建设项目、进行城市规划或者国家征收土地，那么就有可能导致部分项目停建甚至已购房屋被强行拆除。这样购房者就会处于既无法取得房屋又不能及时索回房款的境地，同时因为购房者只是实际使用权人而不是合法的产权人，因此得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微，甚至有可能得不到拆迁补偿。

房屋质量没有保证

小产权房的质量没有相应的部门监督，一些开发商因小产权房价格低廉，受利益驱动，往往会偷工减料，存在安全隐患。目前小产权房一般由土地所在的村集体开发，除了房屋质量和售后保修难以保证外，入住后的物业管理也容易出现问题。

另外，小产权房不具备商品房的法律性质，一旦遇到房屋质量问题，法院往往无法按照商品房买卖的法律规定及司法解释来处理案件。因为我国现行立法中关于商品房买卖的法律规则只适用于城市房地产，而不能适用于农村房产。

配套设施不完善

价格低廉是小产权房的特点之一，同时小产权房大多数位于城市郊区，房子几乎都缺少暖气、天然气、完善的物业管理企业等。即使少数有物业管理的地方，入住后的物业管理也容易出现纠纷。在这种情况下，购房者可能连最基本的物水电等生活必需品都难以获得供给。

转让、抵押或遗赠等流转有障碍

法小产权房既没有合法有效的房屋产权证明，也难以得到相应的房屋质量的售后保证，使得小产权房不能进行流转。

由于小产权房的情况复杂，一般正规的房地产中介都不会接受小产权房的房源，也不会为小产权房提供中介服务。同时，由于小产权房没有合法有效的房屋产权证明，银行等金融机构也不会接受小产权房的抵押，从而使得小产权房的购买者无法从银行获得相应的融资。

开发过程资金监管缺位，房屋能否交付无保证

目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。

如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。

社会问题

不良影响

由于土地的利用具有很大的不可逆转性，大量开发“小产权”房必然会带来大量耕地流失，而耕地流失之后农民生活保障问题将会受到威胁。目前，国家尚未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收益增长的分配问题，从集体组织和农民个体之间的关系来看农民个体一般处于劣势地位，其权益更容易受到伤害。因此，由于大量开发“小产权”房引起耕地的流失而造成农民生活保障受到严重威胁，将成为开发“小产权”房带来的最为严重后果之一。

成因

小产权房问题的核心原因是城乡土地二元化，国有土地上的商品房销售对象不限，但集体土地上的房子，只能销售给本集体内的成员。

《中国经济周刊》时评认为，小产权房的出现背景，其实与近一段时间涌动的“单位集资建房”、“个人合作建房”等一样，是高房价下越来越多的市民买不起房而出现的必然结果。

中南民族大学有学者认为，小产权房出现的根本原因是城乡土地被人为分割成了二个体系的不合理制度，只要城乡土地市场未实现一体化，小产权房就不可能退出历史舞台，随着城市房价的飙升只会愈演愈烈，将低收入群体也逼进购买小产权房的大军之中。即使国家重典高压也很可能只是把小产权房逼进黑市交易，但不可能杜绝其存在。

杭州网载文指出，小产权房一度繁荣昌盛的根源有二：一是省去了三大成本（购地成本、各种税费、由土地和房地产市场管制造成的“公关成本”甚至“腐败成本”），价格有绝对吸引力；二是当下土地收益分配失衡。在开发商、几级地方政府、村与村民的层面，利益分配呈倒金字塔形，为了保有土地利润，村级组织与村民有极大经济动力推动小产权房的开发。

中国新闻网载文认为，导致小产权房大量产生的根本原因有三：

一是近20年来中国城市化、工业化的高速进程。中国目前城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45%，这是人类历史上最大的一次城市化转型。根据国家有关部门预期，“按人口城镇化率每年增加1个百分点测算，到2020年还将从农村转移出3亿左右的人口。”大规模的城市扩展造就了中国历史上的村镇规模以最快的速度急剧减少，也直接促进和造就了小产权房以规模化的方式不断诞生和运转。小产权房的住宅目前总体上已相当于中国120亿平方米城镇住宅的40%以上，小产权房已经成为中国最重要的房产权利类型之一。而且，中国城乡房屋不采取一元化的管理体制，伴随着高速度的城市化，小产权房的运转规模也就会不断扩大。

二是近20年来落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系远不够。有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的，实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。各级政府2006年通过招、拍、挂和协议转让土地的土地出让金收入高达13 168.98亿元，相当于2006年国家财政收入的30%，成为中国地方政府推进改革的主要资本。不可否认，土地的开发肯定有地方政府和开发商的贡献，但是对原土地权利人的利益侵占也是关键的利润来源，它导致了村民和村集体推动小产权房发展的巨大利益动因。为此，目前仅依靠广东、成都、重庆、天津、上海等地的集体土地改革试点已不足应对小产权房造就的改革利益的调整了，以新的全国性的法规统一解决小产权房问题已成为改革的必然。

三是近10年来中国的房改没有根据1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的承诺，落实房改的进程和政府担保。该项改革指南强调：“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。”事实上，由于政府没有“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，没有广泛发展个人合作建房、合作社建房、单位建房、集体改扩建原住房等以平抑急剧住房商品化的运转风险，而主要依赖开发商的商品化住房的开发以解决城市住房需要，导致中国最高的城市化发展速度与最高的城市房价并存。倘若政府依据全国住房改革的承诺，提供足够的低价房以适应从福利分房为主到商品化住房为主的过渡时代的需求，也会极大地抑制小产权房的发展。

僵局

正是因为没有法律的护航，小产权房的处置从法律问题演变成了一个社会和政治问题。在维护土地管理法治秩序和保护农民权益两大口号之下，一旦小产权房处置不力，触动亿万人利益，推行者的政治风险极大，最终造就了无人愿意冒险的局面。

“小产权房肯定是违法的，但一些销售出去的房子里已经住进人了，这时采取措施，要涉及成百上千群众的利益；但如果不采取措施，它又是违法的，而且有的小产权房占用的是耕地，那违法就更严重了。”一位中央部委权威人士曾这么形容处置小产权房问题的两难心态。

对策

《南方都市报》社论认为，无论是建设数量还是市场需求，小产权房都相当庞大，具备了相当深刻的社会影响力，成为政府不得不严肃面对的问题。小产权房作为官方言辞中的“土地违规”现象，实为积淀而生的社会问题。针对小产权房问题，中央及有关部门一直在试图进行规制。小产权房问题比较突出的部分城市，地方政府也在设法努力规制。

但是，正如《南方都市报》社论所指出的，即便是在国家最高土地行政管理部门，对于如何处置小产权房也存有分歧。强调既定政策的权威性，继续宣告小产权房的非法身份，实质上体现了行政者的消极退守，无助于弥补小产权房在政策及现实处境下的分裂局面。

《中国经济周刊》特约撰稿人发表时评质问：面对公众“铤而走险”去买小产权房，政府主管部门究竟应该怎么办？采取“封杀”措施，是不是合适？是不是一个利于百姓住房难题解决和房地产业规范发展的正确选择？小产权房政策选择的最基本标准到底是什么？封杀还是引导的政策比较和选择中，究竟是让老百姓“买得起房、住得上好房”重要，还是维持一个被暴利垄断的房地产市场更为重要？这是一个基本的问题。……政府在住房政策上的“第一要务”，应该是使人民买得起、住得好房。……政府部门要做的应该是引导而不是“扼杀”；要为其从“合情合理”到“合法合规”、走上制度化的合法渠道提供政府部门应有的作为。