小產權房
小產權房，亦稱鄉產權房，係指在農村宅基地房屋或者在農村集體土地上建築的，並由鄉鎮人民政府製作房屋權屬證書以商品房的形式向購房者銷售的房屋。
定義
嚴格來說，“小產權房”並非法律上之概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。
小產權與大產權
小產權，系相對“大產權”而言。
所謂“大產權”是指由國家頒發產權證的房屋產權。依照法律規定，房地產開發商辦理合法的立項開發手續後，還需要辦理土地出讓手續，向國家上繳土地出讓金和使用稅(費)，由國家發放給開發商土地使用證和房屋預售許可證，經過這些程序確立產權的房屋稱為大產權房屋。
而“小產權房”是由鄉鎮政府（有的甚至由村委會）而不是國家頒發產權證，所以，“小產權”其實就是“鄉產權”，它並不構成真正法律意義上物的產權。說得再直白一些，“小產權房”是一些村集體組織權或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”．
其他含義
“小產權房”，除了本條目“鄉產權房”這一含義以外，還包括以下兩種解釋：
- 第一種解釋針對發展商待售商品房的產權而言，將發展商待售商品房的產權叫大產權，購房人已購商品房的產權叫小產權，這種解釋基於購房人的產權由發展商的產權分割而來；
- 第二種解釋按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分，不需要再繳土地出讓金的叫大產權房，需要補繳土地出讓金的叫小產權房，按這種解釋，普通商品房就是大產權房，經濟適用房、軍產房、政府和原國有企事業單位的集體房產（住房）等都是小產權房；
目前，這兩種小產權房是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金，就可以自由買賣，法律規定較為明確；而本條目所指“鄉產權房”的法律屬性存在較大爭議，官方認為此類小產權房並不構成真正法律意義上的產權，因此，其權益得不到法律保護。
種類
小產權房用地形式主要有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，連外村農民都不能購買；另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的。
小產權房開發建設的形式主要有三種：
- 一些村（居）未經審批，擅自組建隊伍進行建設；
- 部分村（居）與開發商合作，由村（居）出地，開發商出錢，雙方利益分成；
- 個別村（居）直接把農村集體土地賣給開發商，非法轉讓集體土地使用權。
開發建成後的小產權房，從物業形態看，一般是普通住宅，也有少量高檔住宅和別墅，北京等地還有三合院、四合院等稀有物業類型。
法律地位
自2006年9月北京宋莊畫家村多起農民房訴訟以來，小產權房合法性問題引發激烈討論。
非法說
全國各級主管部門明確表示，小產權房不受法律保護。
小產權房占地問題是整個小產權房被定位違規的直接原因。業內人士直言，小產權房違規的背後是政府與小產權房開發商和村集體的一場利益博弈，“政府徵收農村集體所有制土地，出讓給開發商可以獲得土地出讓金，可是農村集體組織在集體土地上蓋房，政府卻一無所得。這恐怕就是政府禁止小產權房出售的根本原因。”“目前，小產權房的利益核心不是房屋造價多少，受惠於國內通脹的限度，房屋造價的上漲大多數人還能接受，其利益核心在地價，受惠國內資產價格的巨大升勢，它使城鄉居民可以通過灰色地帶享受小產權房地價上漲的特殊利益以對付中國的高房價和通貨膨脹。”
山東大學有學者認為，“小產權房”雖然滿足了部分低收入群體的住房需求，但它擾亂了正常的房地產、土地市場秩序，造成了政府土地資源收益的流失。
合法說
小產權房是我國城鄉二元土地所有制度下伴隨著城市化快速發展和商品房價格快速上漲過程中出現的，在一定程度上解決了部分城市中低收入群體的住房需求，農民也從中獲得了土地開發的增值收益，其存在具有某種程度上的必然性和現實合理性。
目前法律並不允許其在集體土地上進行房地產開發，集體土地徵用為國有土地是房地產開發的前提條件，而農民獲得的征地補償在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被當地政府部門和開發商瓜分了。對農民來說，作為集體土地主人，“小產權”房將使他們（而不是開發商）成為土地增值最大的受益者。
實際上，這也符合憲法和國際慣例的精神。世界銀行對工程的土地移民在保障收益上就有明確的政策法規。這就是土地的原來的擁有者或居住者必須享有土地重新開發和徵用的利益——分紅。像中國這樣，一開發就把農民的土地給開發商，農民土地的增值只能由開發商和地方政府分享的模式，實質上是一種“打貧濟富”的不合理分配。在這過程中，農民受到一定安置，拿到一些補償款，卻永遠失去了土地。
中央黨校也有學者認為，按照我國《憲法》和《土地管理法》，小產權房是合法的，而拆遷小產權房則是違法的。
交易
價格優勢
和一般意義上的城市商品房相比，“小產權房”沒有支付土地出讓金的概念，也沒有開發商瘋狂的利潤攫取。再加上區域位置的因素，“小產權房”的價格一般比同地區商品房的價格要低廉很多，一般只有同樣位置商品房價格的40％至60％。
小產權房在價格方面的比較優勢或許是大量城鎮居民頂著產權風險購買“小產權房”的根本原因。城市低收入群體買不起高價房，小產權房就是他們心目中的經濟適用房。
購買對象
從購買對象看，以北京為例，主要有5類群體購買小產權房：少數手裡有土地、旅遊等資源的政府官員；選擇第二居所的高收入群體；用房屋做投資生意的人；外地來京初期獲利的務工人員；普通工薪階層，其中，選擇第二居所的高收入群體、用房屋做投資生意的人、外來務工人員占絕大多數，普通工薪階層幾乎很少，而在武漢，購買廉價小產權房的人群並非中低收入家庭，老闆、公務員、教師甚至包括律師等中高收入群體是這個灰色市場的交易主體。
交易手續
從買賣手續看，未辦理國家土地使用證、建設許可證和預售許可證，沒有繳納商品房買賣契稅，沒有在國土房管部門備案，買賣雙方一般只簽訂一份“購房協議書”。
買賣風險
無有效產權證明
按照我國現行法律，農村集體土地只能用於農業生產或者生活，村民經依法審批可以獲得一處宅基地修建房屋來居住，但只限于農民自住或者轉讓給本村符合建房申請宅基地條件的其他村民。如果要在農村集體土地上興建商品房並出售，則必須先由國家徵收，將集體土地轉為國有土地，再由物國家出讓給開發商，開發商向國家交納土地出讓金等費用，權最後將所建房屋出售給購房者。因此按照現行法律規定，城法鎮居民購得小產權房後將無法辦理產權證明，從這個意義上來說，小產權房實質上是無產權房。
如遇拆遷或徵收，購房者利益難獲補償
購房者簽訂購買小產權房的買賣合同並交付了房款，只是一個合同關係，並沒有取得產權。如果相關部門整頓小產權的建設項目、進行城市規劃或者國家徵收土地，那麼就有可能導致部分項目停建甚至已購房屋被強行拆除。這樣購房者就會處於既無法取得房屋又不能及時索回房款的境地，同時因為購房者只是實際使用權人而不是合法的產權人，因此得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微，甚至有可能得不到拆遷補償。
房屋質量沒有保證
小產權房的質量沒有相應的部門監督，一些開發商因小產權房價格低廉，受利益驅動，往往會偷工減料，存在安全隱患。目前小產權房一般由土地所在的村集體開發，除了房屋質量和售後保修難以保證外，入住後的物業管理也容易出現問題。
另外，小產權房不具備商品房的法律性質，一旦遇到房屋質量問題，法院往往無法按照商品房買賣的法律規定及司法解釋來處理案件。因為我國現行立法中關於商品房買賣的法律規則只適用於城市房地產，而不能適用於農村房產。
配套設施不完善
價格低廉是小產權房的特點之一，同時小產權房大多數位於城市郊區，房子幾乎都缺少暖氣、天然氣、完善的物業管理企業等。即使少數有物業管理的地方，入住後的物業管理也容易出現糾紛。在這種情況下，購房者可能連最基本的物水電等生活必需品都難以獲得供給。
轉讓、抵押或遺贈等流轉有障礙
法小產權房既沒有合法有效的房屋產權證明，也難以得到相應的房屋質量的售後保證，使得小產權房不能進行流轉。
由於小產權房的情況複雜，一般正規的房地產中介都不會接受小產權房的房源，也不會為小產權房提供中介服務。同時，由於小產權房沒有合法有效的房屋產權證明，銀行等金融機構也不會接受小產權房的抵押，從而使得小產權房的購買者無法從銀行獲得相應的融資。
開發過程資金監管缺位，房屋能否交付無保證
目前，鄉產權房屋的開發建設還沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管同樣存在缺位。而鄉產權房屋的開發得不到銀行貸款支持，開發過程中其大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管，主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。
如果是將購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。
社會問題
不良影響
由於土地的利用具有很大的不可逆轉性，大量開發“小產權”房必然會帶來大量耕地流失，而耕地流失之後農民生活保障問題將會受到威脅。目前，國家尚未出臺相關的法律來規定農村集體組織和農民之間關於土地用途改變所帶來的收益增長的分配問題，從集體組織和農民個體之間的關係來看農民個體一般處於劣勢地位，其權益更容易受到傷害。因此，由於大量開發“小產權”房引起耕地的流失而造成農民生活保障受到嚴重威脅，將成為開發“小產權”房帶來的最為嚴重後果之一。
成因
小產權房問題的核心原因是城鄉土地二元化，國有土地上的商品房銷售對象不限，但集體土地上的房子，只能銷售給本集體內的成員。
《中國經濟週刊》時評認為，小產權房的出現背景，其實與近一段時間湧動的“單位集資建房”、“個人合作建房”等一樣，是高房價下越來越多的市民買不起房而出現的必然結果。
中南民族大學有學者認為，小產權房出現的根本原因是城鄉土地被人為分割成了二個體系的不合理制度，只要城鄉土地市場未實現一體化，小產權房就不可能退出歷史舞臺，隨著城市房價的飆升只會愈演愈烈，將低收入群體也逼進購買小產權房的大軍之中。即使國家重典高壓也很可能只是把小產權房逼進黑市交易，但不可能杜絕其存在。
杭州網載文指出，小產權房一度繁榮昌盛的根源有二：一是省去了三大成本（購地成本、各種稅費、由土地和房地產市場管制造成的“公關成本”甚至“腐敗成本”），價格有絕對吸引力；二是當下土地收益分配失衡。在開發商、幾級地方政府、村與村民的層面，利益分配呈倒金字塔形，為了保有土地利潤，村級組織與村民有極大經濟動力推動小產權房的開發。
中國新聞網載文認為，導致小產權房大量產生的根本原因有三：
一是近20年來中國城市化、工業化的高速進程。中國目前城鎮人口已達到5.8億，城鎮化水平已超過了45%，這是人類歷史上最大的一次城市化轉型。根據國家有關部門預期，“按人口城鎮化率每年增加1個百分點測算，到2020年還將從農村轉移出3億左右的人口。”大規模的城市擴展造就了中國歷史上的村鎮規模以最快的速度急劇減少，也直接促進和造就了小產權房以規模化的方式不斷誕生和運轉。小產權房的住宅目前總體上已相當於中國120億平方米城鎮住宅的40%以上，小產權房已經成為中國最重要的房產權利類型之一。而且，中國城鄉房屋不採取一元化的管理體制，伴隨著高速度的城市化，小產權房的運轉規模也就會不斷擴大。
二是近20年來落實農村集體土地使用權轉讓的制憲原則和法規運轉體系遠不夠。有關農村集體土地使用權轉讓的國家法律是非常不完善的，實行的是城鄉不平等的國家壟斷性的征地制度。各級政府2006年通過招、拍、掛和協議轉讓土地的土地出讓金收入高達13 168.98億元，相當於2006年國家財政收入的30%，成為中國地方政府推進改革的主要資本。不可否認，土地的開發肯定有地方政府和開發商的貢獻，但是對原土地權利人的利益侵佔也是關鍵的利潤來源，它導致了村民和村集體推動小產權房發展的巨大利益動因。為此，目前僅依靠廣東、成都、重慶、天津、上海等地的集體土地改革試點已不足應對小產權房造就的改革利益的調整了，以新的全國性的法規統一解決小產權房問題已成為改革的必然。
三是近10年來中國的房改沒有根據1998年《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》的承諾，落實房改的進程和政府擔保。該項改革指南強調：“深化城鎮住房制度改革的目標是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規範住房交易市場。”事實上，由於政府沒有“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”，沒有廣泛發展個人合作建房、合作社建房、單位建房、集體改擴建原住房等以平抑急劇住房商品化的運轉風險，而主要依賴開發商的商品化住房的開發以解決城市住房需要，導致中國最高的城市化發展速度與最高的城市房價並存。倘若政府依據全國住房改革的承諾，提供足夠的低價房以適應從福利分房為主到商品化住房為主的過渡時代的需求，也會極大地抑制小產權房的發展。
僵局
正是因為沒有法律的護航，小產權房的處置從法律問題演變成了一個社會和政治問題。在維護土地管理法治秩序和保護農民權益兩大口號之下，一旦小產權房處置不力，觸動億萬人利益，推行者的政治風險極大，最終造就了無人願意冒險的局面。
“小產權房肯定是違法的，但一些銷售出去的房子裡已經住進人了，這時採取措施，要涉及成百上千群眾的利益；但如果不採取措施，它又是違法的，而且有的小產權房佔用的是耕地，那違法就更嚴重了。”一位中央部委權威人士曾這麼形容處置小產權房問題的兩難心態。
對策
《南方都市報》社論認為，無論是建設數量還是市場需求，小產權房都相當龐大，具備了相當深刻的社會影響力，成為政府不得不嚴肅面對的問題。小產權房作為官方言辭中的“土地違規”現象，實為積澱而生的社會問題。針對小產權房問題，中央及有關部門一直在試圖進行規制。小產權房問題比較突出的部分城市，地方政府也在設法努力規制。
但是，正如《南方都市報》社論所指出的，即便是在國家最高土地行政管理部門，對於如何處置小產權房也存有分歧。強調既定政策的權威性，繼續宣告小產權房的非法身份，實質上體現了行政者的消極退守，無助於彌補小產權房在政策及現實處境下的分裂局面。
《中國經濟週刊》特約撰稿人發表時評質問：面對公眾“鋌而走險”去買小產權房，政府主管部門究竟應該怎麼辦？採取“封殺”措施，是不是合適？是不是一個利於百姓住房難題解決和房地產業規範發展的正確選擇？小產權房政策選擇的最基本標準到底是什麼？封殺還是引導的政策比較和選擇中，究竟是讓老百姓“買得起房、住得上好房”重要，還是維持一個被暴利壟斷的房地產市場更為重要？這是一個基本的問題。……政府在住房政策上的“第一要務”，應該是使人民買得起、住得好房。……政府部門要做的應該是引導而不是“扼殺”；要為其從“合情合理”到“合法合規”、走上制度化的合法渠道提供政府部門應有的作為。