抵押權之實現
抵押權的實現，是指債務履行期間届滿債務人未履行債務時，抵押權人通過依法處理抵押財産而使債權獲得清償。
抵押權的實現，本質上是抵押權人的權利，其實現與否，屬於抵押權人的權利，而非義務。
條件
抵押權的實現只有在具備一定的條件下方可爲之。《物權法》第195條第1款第1句規定：
債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形的，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財産折價或者以拍賣、變賣該抵押財産所得的價款優先受償。
依據這一規定，只要具備以下條件就可以實現抵押權：
- 抵押權有效存在。
- 不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形。
- 抵押權的實現未受到法律上的特別限制。
抵押權有效存在
如果抵押權無效，自然無從實現抵押權。
這裏要注意是，當原抵押權人將債權連同抵押權都作爲標的物出質給他人的時候，原抵押權人是否有權實現抵押權？該問題的答案因對權利質權的性質采取“權利標的主義”抑或“權利讓渡主義”而有所不同：
- 依據權利標的主義，權利質權是在權利上設定的質權，質權人因設質而取得的權利與作爲質權標的的權利本身是不同的。按照此說，抵押權人將其債權與抵押權一並出質並不導致其喪失債權與抵押權，因此當抵押權擔保的債權(即作爲質權標的物的債權)履行期限届滿而未受償時，抵押權人自然有權實現抵押權。
- 按照權利讓渡主義，權利的出質就是權利的讓渡，因此質權人所取得的權利並非新的權利，而是出質人用以出質的權利。
我國民法學通說采取權利標的主義，因此抵押權人以債權連同抵押權一並出質時並不導致抵押權與債權的轉讓，抵押權人於債權履行期限届滿而債務人不履行債務之時仍有實現抵押權的權利。
不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形
不履行到期債務，是指債務人於債務履行期限届滿而不履行債務。債務履行期限既可以是固定的某一天，也可以是一段時間。債務履行期届滿債權人(即抵押權人)未受清償，無論是當事人約定的還是通過法律任意性條款明確的債務履行期限届滿時，債務人都應履行其債務，使債權人得以受清償。債務履行期届滿債權人未受清償時，就表明債務人沒有按期履行債務，抵押權人可以直接實現抵押權，除非債務人又與抵押權人達成了延期履行協議。
“當事人約定的實現抵押權的情形”是指當事人特別約定的實現抵押權的情形。這個當事人是指主合同當事人，也可以是抵押合同當事人。前者如，債權人與債務人約定在債務人沒有按時繳納利息達到一定時間後，即可以解除合同，要求債務人承擔違約責任。此時，抵押權人自然可以實現抵押權。後者如，抵押人與抵押權人可以在抵押合同中約定抵押人必須對抵押物進行保險，否則抵押權人即可實現抵押權。
抵押權的實現未受到法律上的特別限制
如有限制，則抵押權人不得當然實現抵押權。對抵押權等擔保物權實現的特別限制主要在企業重整期間中，即在重整期間擔保物權應當暫停行使。我國《企業破産法》第75條第1款規定：
在重整期間，對債務人的特定財産享有的擔保權暫停行使。但是，擔保物有損壞或者價值明顯减少的可能，足以危害擔保權人權利的，擔保權人可以向人民法院請求恢復行使擔保權。
實現方法
變價方法
抵押物只有經過處分程序才能轉換爲交換價值，這屬於變價權的範疇；而抵押權人對於被具體化的交換價值享有優先受償的手段，其擔保債權方能獲得優先的滿足，這是優先受償權的機能。
抵押權的變價權，就是抵押權人享有的與抵押人協商或者通過强制執行程序，將抵押物按照一定的方法或者程序變換爲價金的權利。
《物權法》第195條規定了三種抵押財産的變價方法：折價、拍賣或變賣。但在抵押權人不是通過與抵押人協商，而是通過司法途徑實現抵押權時，法院只能采取拍賣或變賣的方式，而不能以折價的方式實現抵押權。這主要是因爲，以往的司法實踐表明，在法院强制執行過程中，采取折價(俗稱“以物抵債”)這一方式實現抵押權存在很多的流弊，如“暗箱操作”、司法腐敗、國有資産流失等。按照最高人民法院的有關司法解釋，執行程序中已經越來越少地采取折價這一執行措施了。有鑒於此，《物權法》不允許法院在采取執行程序中以折價的方式來實現抵押權。
非訟方式
在《物權法》頒布之前，我國現行法上的抵押權實現程序一直備受詬病。理論界與實務界的批評主要集中在《擔保法》第53條第1款的規定之上。因爲，依據該規定，如果抵押權人與抵押人就抵押權的實現沒有達成協議時，必須通過向人民法院提起訴訟的方式實現抵押權。然而，從德國等外國以及我國臺灣地區的法律規定來看，抵押權等擔保物權的實現無須通過訴訟，債權人可以直接申請法院拍賣抵押物，此種申請拍賣的性質屬於非訟事件，法院對當事人的申請僅進行形式上的審查，至於抵押權、被擔保的債權是否存在等內容屬於實體問題，法院不予審查。經過審查後，法院就可以作出强制執行的裁定，該裁定就是執行名義。如果債務人或者抵押人對於抵押權以及被擔保的債權是否存在等實體法律關係有异議，那麽其應當提起异議之訴，或者由抵押人對債權人、債務人合並提起抵押權不存在之訴，債務人或抵押人不得在申請法院拍賣抵押物的非訟時間程序中爭執或者提起抗告請求不許拍賣。但是，按照《擔保法》第53條第1款，當抵押權實現的條件滿足之時，抵押權人可以選擇與抵押人協議實現抵押權，或者在協議不成的情况下，通過向人民法院起訴的方式實現抵押權。這樣的規定導致實踐中抵押權的實現多以訴訟的方式進行，即屬於訴訟事件。這樣一來，就極大地增加了抵押權人實現抵押權的成本，延長了債權實現的時間。有鑒於此，《物權法》第195第2款規定：“抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財産。”
“請求”法院拍變賣抵押財産，意味著抵押權人無須通過訴訟事件來實現抵押權而是可以在初步證明抵押權和主債權存在之後，直接申請法院拍賣、變賣抵押財産。此種申請拍賣的性質屬於非訟事件，法院對當事人的申請僅進行形式上的審查，至於抵押權、被擔保的債權是否存在等內容屬於實體問題，法院不予審查。經過審查後，法院就可以作出强制執行的裁定，該裁定就是執行名義。2012年8月31日十一届全國人大常委會第二十八次會議審議通過的《全國人民代表大會常務委員會關於修改〈中華人民共和國民事訴訟法〉的决定》，在現行《民事訴訟法》第15章“特別程序”後增加了一節，即第7節“實現擔保物權案件”。雖然該節僅有兩個條文，却爲擔保物權的實現確立了基本的程序性規範，具有重要的意義。
賣得的價款的分配
抵押物被拍賣或變賣後，所得的價款應優先清償抵押權人的債權，這就是抵押權的優先受償效力。拍賣、變賣抵押物所得價款的具體分配順序如下：
- 執行費用；
- 土地使用權出讓金；
- 抵押權所擔保的債權。
如果抵押物拍賣、變賣後所得的價款清償了抵押權擔保的債權之後仍剩餘的，則歸抵押人所有，不足部分由債務人負責清償，此時剩餘的債權與債務人的普通債權人的債權處於平等受償地位(《物權法》第198條、《擔保法》第53條第2款)。
執行費用
拍賣所得價款應首先用於支付强制執行的費用，其中包括委托拍賣、組織變賣被執行人財産等發生的費用(《執行規定》第49條第2款第1句)。之所以要優先清償執行費用主要是因爲這些費用的支出對於全體債權人都具有利益，因此屬於共益性費用，須優先支付。
土地使用權出讓金
《擔保法》第56條規定：“拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人有優先受償權。”《房地産法》第50條規定：“設定房地産抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地産後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。”
抵押權所擔保的債權
抵押物拍賣、變賣的價金用於清償前述强制執行費用、土地使用權出讓金之後，按照抵押權順位依次清償各抵押權所擔保的債權，順位相同的，則按照債權比例受償(《物權法》第199條、《擔保法》第54條)。《擔保法解釋》第74條規定：“抵押物折價或者拍賣、變賣所得的價款，當事人沒有約定的，按下列順序清償：(一)實現抵押權的費用；(二)主債權的利息；(三)主債權。”