看房確認書

看房確認書，亦有人稱看房確認單、看房協議者，係房產中介服務過程中重要法律文件之一。目前市場上廣泛使用的看房確認書具有委託合同的性質，或者作為已簽署的委託合同內容的補充，其內容涵蓋了客戶委託居間的意思表示、居間成功的報酬、傭金支付的時間、違約責任。同時，簽署看房確認書還表明中介公司向客戶提供了房源信息等居間服務。

內容

目前房產中介服務市場上使用的看房確認書形式多種多樣，但內容基本相近。歸納起來主要包括：

一、有關委託居間的內容 委託合同一般應在客戶委託中介公司尋找房源時由客戶與中介公司簽訂，在委託合同中通常會確立委託居間關係、確定居間報酬、居間服務事項等內容。在經紀業務中，考慮到客戶在進入買賣的實質性階段以前一般不願意簽署法律文件的心理，為便於廣納業務,很多中介公司在客戶委託的前期未與其簽訂委託合同，而是在看房確認書中，將委託居間合同的主要內容載入其中，以確定委託關係。

二、記錄帶看房屋的事實 看房確認書的重要用途就是記錄中介公司陪同客戶踏看房屋的事實，包括踏看房屋的坐落、踏看的時間等，以表明中介公司向客戶提供了房源信息。房產中介機構常要求客戶在其提供看房服務後，簽署看房確認書。 多數客戶往往以為該確認書為中介機構考核業務員工作量的依據而草率簽字確認，因而為日後糾紛埋下隱患。

三、設定違約責任防“跳單” “跳單”，指的是，買賣雙方在獲得經紀機構提供的房源交易信息後，為了逃避向經紀機構支付居間報酬，而私下串通，在經紀機構不知情的情況下完成交易。看房確認書中的防“跳單”條款一般以違約責任的形式表現，即列出客戶違約的情形，如客戶在看房時不得與業主交換名片、看房後不得私下或委託其他中介公司與業主接觸或交易等，如有違反客戶要向中介公司支付成交價1%甚至更高比例的違約金或報酬。

與居間委託合同的區別

除記錄帶看房屋的內容以外，看房確認書的內容與委託合同的內容相近，只是表現形式更為簡潔，以便於客戶簽署；內容上更側重於對“跳單”的制約。 

作用及局限

看房確認書的根本目的在於防止客戶在獲取中介公司提供的房源信息後“跳單”，這對於保護中介方的正當權益具有重要的作用，但中介方利益保護過當就會侵犯到委託人的利益。

法律效力

“看房確認書”屬於雙方自願達成的一份合約，只要其內容合法，雙方均應遵守。但是，如果合約中存在格式條款，且提供格式條款的一方存在借此免除自身責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，則該條款無效。

爭議：看房確認書違約條款的合理性

在《看房確認書》的違約條款中，中介方往往要求客戶在看房後不得私下或再委託其他中介方達成交易，否則，需承擔相當於傭金數額的違約金。這種條款否合理是值得商榷的。

是否限制了自由交易的選擇權？

這實際上是要求客戶獨家委託中介方提供居間服務。

是否加重委託人的責任？

對於中介方取得獨家委託權的對價，即基於客戶獨家委託，中介方應提供哪些相應的服務，在《看房確認書》中一般沒有約定。這在客觀上可能會出現，中介方只要帶看了房屋即使不提供後續的媒介居間服務，在客戶自行成交或委託其他中介成交後，中介方仍可通過追究客戶違約金的方式獲得報酬。

違約金數額是否合理？

對於將違約金設定為傭金數額，有觀點認為，如客戶不“跳單”，傭金將是中介方可獲得的預期利益，因此，以傭金作為違約金的數額屬於客戶在訂約時可預見的，違約給中介方造成的損失，不存在違約金過高的問題。但這一觀點值得商榷。因為，按現行的收費規定，中介公司收取房價1%傭金的提前是，中介公司促成房屋買賣合同的訂立。而提供房源信息不必然產生促成合同訂立的結果，即便中介公司提供了後續的媒介服務，也存在未能促成合同訂立而獲得報酬的可能性。因此，將媒介居間成功後的報酬作為違反《看房確認書》的預期利益顯然不合理。