建设工程合同
建设工程合同，系指发包人与承包人所签订的由承包人按照要求完成工程建设，发包人支付一定价款的合同。
建设工程合同有广义和狭义两种，广义上的建设工程合同包括建筑物的勘察、设计、建造、装修、改进、修缮等各种合同，而狭义上的建设工程合同仅仅是指建设工程的勘察、设计和施工合同。《中华人民共和国合同法》采纳了狭义的概念，《中华人民共和国合同法》第269条规定：“建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。”
立法
建设工程合同是承揽合同的一种，或者说其是承揽合同的一种特殊类型。但由于现实的需要，法律又必须对建设工程合同作出特别的规定，进行特别的调整，所以，在比较法上关于建设工程合同和承揽合同的关系主要有两种立法例：
统一适用承揽合同规则的立法例
罗马法中的承揽租赁借贷合同不仅包括加工合同，而且包括建筑合同，这一传统也被后世的大陆法系国家所遵从。《德国民法典》并没有关于建设工程合同的专章规定，而是将其置于债法第八章第九节的承揽合同中。《法国民法典》也是将建设工程合同规定于第八编第三章包工与承揽一节中，建筑活动既可以针对有形的财产，也可以针对无形的财产，专门针对建筑合同的规则是《法国民法典》第1792条到1793条。
但是从总体上来说，这种立法例在一定程度上忽视了这两种合同在具体条件上的差异。例如，大陆法国家的法律针对建筑施工合同确立了“专业技能缺乏之过失”。这一规则可以追溯至罗马法学家赛塞斯（Celsus），他已经明确提出了在上述情况下，有关施工者责任的问题。《汉谟拉比法典》第232条也曾规定，若他人财物因建筑物等物件倒塌而遭受毁损的，建筑师应赔偿其所毁损之全部财物，如果因为建造的房屋不坚固而倒毁，则建筑师应出资重建。该法典第233条还规定：“倘建筑师为自由民建屋而其工程不固，致墙壁倒塌，则此建筑师本人应出资将墙壁加以修缮。”若房屋倒毁造成房主死亡的，建筑师甚至应当被处死。罗马法中，此种责任已经存在，后世的各国民法也大多对此作出了规定，可见，建设工程合同具有特殊性。
独立于承揽合同作出特别规定的立法例
建设工程合同从承揽合同中适当分离作，为一种单独的合同类型加以规定。是近几十年来现代合同法的新发展。在奥地利，有专门的标准合同调整建筑合同。在此种立法体例下，承揽并不适用于已经存在的建筑物或其他不动产之上的建筑活动。建设工程合同是为了建造新的建筑物，而承揽在于对已经存在的物进行修补、更换等。《欧洲合同法原则》对此类合同也做了专门规定。
《中华人民共和国合同法》在第十五章中规定了承揽合同。立法者考虑到建设工程合同的复杂性和重要性，因此又在第十六章中专门规定了建设工程合同。但由于建设工程合同和承揽合同之间具有很大的共通性，因而《中华人民共和国合同法》第287条又规定：“本章没有规定的，适用承揽合同的有关规定。”这表明建设工程合同与承揽合同在一定程度上具有相似性，其都以完成一定的工作为目的，标的物都具有特定性，因而承揽合同中的一些规定，对建设工程合同都是可以适用的。例如，关于承揽合同中一方提供材料的，另一方具有检验义务的规定，以及关于承揽人发现定作人提供的图纸不合理，应当及时通知等规定，对建设工程合同都可以适用。
特征
标的物的特殊性
在承揽合同中，承揽人所完成和交付的工作成果通常是动产，而非不动产。在建设工程合同中，合同的标的物不是一般的加工定作成果，而是建设工程。所谓建设工程，是指通过实施一定的建设活动而建造的土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程等。建设工程合同不仅包括了国民经济中的基本建设，还包括各种建筑物、构筑物及其附属设施的设计、勘察和施工。在各种建设工程合同中，建筑活动主要是围绕建筑物、构筑物及其附属设施所展开的承揽活动而进行，其最终的工作成果是附著于土地的地上定著物。无论是勘测、设计还是施工，都是围绕著不动产而展开的。例如，《欧洲合同法原则》第2：101条规定：关于建筑合同是指建造一个不动产的结构，或者实质性地改变不动产的结构。按照该条的规定，对不动产和无体物的修改也适用建筑合同的规定。但需要指出的是，实践中所言的建设工程，并不能完全等同于不动产或者建筑物、构筑物及其附属设施，而是指建筑面积、体量达到法定标准，需要一定的资金投入，且需要申请施工许可证的不动产建设。在建设工程合同中，房屋建筑合同是最为典型的，也是最常见的一种类型。
主体的特殊性
对建设工程合同中的发包人的资质，法律一般并无特殊要求，但要求承包人应当具备特定的资质。这是因为建设工程通常具有资金投入量大、工程复杂、技术含量高、专业性强的特点，尤其是建设工程的质量不仅涉及发包人的利益，而且更关系到社会上不特定第三人的人身财产安全，甚至是关系到国计民生和社会稳定。所以，法律对于建设工程承包人的资质有明确要求，从事承包活动的承包人必须具备法律明确规定的资质。如果合同中的承包人未达到特定要求，就可能导致合同无效。《中华人民共和国合同法》第272条第3款规定：“禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。”
合同种类的多样性
《中华人民共和国合同法》第269条规定：“建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。”当事人在订立建设工程合同的时候，可以分别订立勘察、设计、施工合同，因此建设工程合同可以分为三类合同，即工程勘察合同、工程设计合同、建设工程施工合同。需要指出的是，建设工程合同虽然包括了多种合同类型，但这并不意味著建设工程合同是混合合同。因为混合合同是指在一个合同中结合了多种有名合同内容的合同，且这些结合的合同并非《中华人民共和国合同法》所规定的合同，同时混合合同也无法归入《中华人民共和国合同法》所明确规定的任何一种有名合同类型之下。而建设工程合同虽然也包括多种合同，但是通常这些合同类型，如工程勘察、设计、施工合同，都是分别订立的，即使当事人所订立的建设工程合同同时包括勘察、设计和施工这三项内容，但因其在《中华人民共和国合同法》中有特别的规定，所以是一种有名合同而非混合合同。正是因为建设工程合同种类具有多样性，所以在建设工程合同中，合同的主体具有多样性，依据《中华人民共和国合同法》第269条第2款，建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同，因此，合同的主体主要包括发包人和总承包人或勘察人、设计人、施工人等。
性质上是结果之债
从本质上讲，建设工程合同仍属于结果之债。这就是说，承包人应提供质量合格的建设工程，作为发包人支付价款的对价。结果之债的债务人不仅要履行一定的行为，还要提供一定的符合合同约定的成果。在建设工程合同中，无论是施工方还是发包方，不仅要承诺认真履行工程，而且应承诺按照工程合同约定以及根据行业标准来完成工程。建设工程合同作为一种结果之债，其特别强调的是承包人所提交的工作成果既应符合当事人约定的标准，还应符合国家规定的质量标准，因为承包人所提交的工作成果与居住人及第三人的生命财产安全有著直接、密切的联系。考虑到建设工程质量事关公共利益，因此对建设工程的质量较之于一般承揽的工作成果而言，应当具有更高的要求。从我国来看，国家对建设工程质量规定了施工验收规范和质量检验标准，其中不少是强制性规范，即便当事人没有约定或者另有约定，也要按照国家标准来执行。国家对于建设工程验收的组织、实施等也有直接规定。
合同管理的特殊性
建设工程的质量关系到人民群众的基本生活，关系到国家的基础设施建设和国民经济的正常运转，所有工程建设都要坚持“百年大计，质量第一”的要求。为了强化建设工程的质量管理，有必要建立严格的建设工程质量的监管机制。由此决定了在建设工程合同中，需要体现较多的国家干预。从比较法上来看，许多国家也都对建筑活动进行了专门规定。例如，在英国，由英国皇家建筑学院形成的共同合同条款，专门调整建筑合同。在荷兰，，实践中通常使用全国统一的格式条款。《中华人民共和国合同法》对建设工程合同管理的特殊性主要表现在：一是对承包人的资质作了明确的要求，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，承包人欠缺相应资质将直接导致合同无效。二是建设工程的发包必须按照招标、投标的程序进行。三是对建设计划实行严格的审批制度。四是有关的法律法规对建设工程合同所应设立的主要条款有强制性规定，对于验收、监理、价款等都有特别规定。五是对于特定领域的建设工程，还存在其他特别法律法规的特别要求。例如，从事核电站建设工程，还需要遵守核电领域的相关规定，取得相关资质，接受相关行政监管。
合同具有要式、双务、有偿性
《中华人民共和国合同法》第270条规定：“建设工程合同应当采用书面形式。”由此可见，建设工程合同具有要式性。从性质上来说，该条是关于建设工程合同形式的强制性规范，当事人不能协议排除，这是因为建设工程合同的权利、义务关系复杂、标的物价值巨大、履行期限比较长。为了避免可能出现的争议，有必要强制当事人采用书面形式。此外，建设工程合同的要式性也方便国家进行相关的管理。
依据《中华人民共和国合同法》第269条的规定，在建设工程合同中，承包人负有进行工程建设，及时提交质量合格的建设工程的义务，发包人负有及时支付价款的义务。因此，建设工程合同具有双务性和有偿性。
还需要指出的是，在建设工程合同领域，不仅有《中华人民共和国合同法》对此类合同进行专门调整，有关机构和行业组织也制定了大量的标准化合同。这些规定虽然不能被称为法律，但是在司法实践中，也对法官的裁判起到重要的参考作用。例如，德国有关行业协会制定了《建设工程合同一般规则》（General Condition for Construction Works），其在德国的适用范围非常广泛。在法国，民法典中有关加工承揽和建设工程合同的规定，也对法国标准化协会制定的自发性规范加以补充。在英国，建筑领域大量采用标准建筑合同文本，这对于降低交易费用和防止纠纷发生都具有重要作用。
与近似概念之比较
与一般承揽合同之区别
建设工程合同和一般承揽合同的区别主要表现：
- 工作成果不同。一般承揽合同的工作成果通常是动产，而建设工程合同的工作成果主要是建设工程，包括房屋、公路、桥梁、水库等各种建设工程。其主要涉及的是不动产。
- 权利、义务内容不同。在建设工程合同中，如果建筑物的质量不合格，不仅会影响居住者的居住利益，甚至会威胁社会公众的安全。因此，建设工程合同的当事人的权利、义务内容要比一般的承揽合同的更为复杂。例如，工程建设不仅有发包、承包、监理和验收等法定程序，还需遵循法律规定的严格管理要求。
- 合同主体的资质要求不同。在一般的加工承揽合同中，对承揽人的资质并无特殊要求，而在建设工程合同中，承包人必须具有相应的资质。尤其是在建设工程中，可能涉及多个主体，因为工程的建造通常存在勘察、设计、监理、施工等各个环节。《中华人民共和国合同法》第272条规定：“禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。”在建设工程合同中，要求承包人具有特定的资质既有利于保证建设工程的质量，也有利于保护公民的人身安全。
- 在加工承揽合同中，主要是由定作人提供材料，而在建设工程合同中一般由承包人自备材料。合同当事人也可以具体约定究竟由哪一方提供材料。
与买卖合同之联系
建设工程合同和买卖合同也存在一定的联系。例如，承包人建造了多馀的附属设施或者其他建筑，在建设工程合同签订以后，当事人又约定购买其附属设施或者其他建筑，或者如果建筑商提供的材料是从供货商处获得，并按照市价支付一定的价款，这就形成了另外一种法律关系，即材料的买卖关系。
但两类合同之间存在著明显的区别：
- 从性质上看，它们属于性质完全不同的两种合同类型，买卖主要是移转标的物所有权的合同，而建设工程合同则是完成一定工作，并交付一定工作成果的合同；
- 买卖合同仅发生在出卖人与买受人之间，而建设工程合同的合同类型及合同主体都具有多样性。依据《中华人民共和国合同法》第269条，建设工程合同包括工程勘察合同、工程设计合同和建设工程施工合同。因此，建设工程合同的主体包括发包人、承包人或勘察人、设计人和施工人。
与委托合同之区别
建设工程合同包括工程勘察合同、工程设计合同和建设工程施工合同。其中，有些具体的合同（如建设工程设计合同）在性质上属于委托合同，受托人应当根据委托人的要求，向委托人提供一定的服务或者完成一定的工作（即完成工程设计工作）。这表明，建设工程合同和委托合同有一定的相似性。
虽然两者都是受托人按照委托人的要求从事一定的工作，但两者之间也有一定的区别，主要表现在：
- 建设工程合同中的承包人要以自己的名义，按照发包人的要求从事建设工程活动，但在委托合同中，受托人大多以委托人的名义从事行为。
- 建设工程合同中承包人必须要交付特定的工作成果，即对债务履行的结果有特别的要求，而在委托合同中并不一定对结果有特定的要求。
- 建设工程合同对承包人有特别的资质要求，而在委托合同中却并不一定存在对受托人的特别资质要求。
- 在委托合同中，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，且负有报告的义务。但在建设工程合同中，承包人是按照自己制订的计划和安排进行工程建设，其所负担的主要义务是按期完成工程建设，并交付质量合格的建设工程。
- 合同当事人的权利、义务内容不同。例如，在委托合同中，委托人享有介入权。而在建设工程合同中，发包人则不享有此种权利。再如，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。而委托人一般不负有此种验收义务。
订立
建设工程合同的订立，应当适用合同订立的一般程序（如经过要约和承诺阶段）。但是，法律对建设工程合同也作出了特殊规定，例如，要求当事人签订书面合同。由于建设工程尤其是重大工程的工程价值较大、直接关系到国计民生，在一定程度上体现了社会公共利益，所以，法律对其订立也作出了特殊规定。订立建设工程合同，应当遵循如下几项原则：
（一）必须遵守法定的程序
与一般承揽合同的订立不同，在我国，订立任何建设工程合同都要依据一定的程序，根据有关法律规定，一般工程项目的确定程序较为复杂。在项目确定过程中，一般要经过以下几个阶段：提出项目建议；编制可行性报告；选定建设地点。经过批准后，才能根据可行性研究报告，进行勘察设计。初步设计经批准后，根据批准的初步设计、技术设计、施工图纸和总概算等签订施工合同，组织施工。建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。
（二）承包人具有相应的资质等级
参见：建设工程承包人
参见：建设工程合同订立后，发包人发现承包人无相应资质，合同效力如何？
（三）建设工程招标投标
在建设工程合同中，合同订立可以采取两种方式：一是直接发包的方式，即发包人经过批准或按照有关规定，直接与承包人协商订立合同。二是招标投标的方式。
效力
建设工程合同的种类繁多，当事人之间具体的权利和义务不同。在建设工程施工合同中，发包人和承包人的主要义务包括：
发包人的主要义务
参见：建设工程发包人
承包人的主要义务
参见：建设工程承包人