業主大會

業主大會（general meeting of proprietors），由全體業主組成，是管理建築區劃內建築物及其附屬設施的共有部分和共同事務的自治組織，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

法律性質

它具有如下法律性質：

一、業主大會是個自治組織

業主大會是全體業主作為成員的所有權人聯合體，不是國家機關，也不是事業單位，更不是營利性的機構，所以不得被居民委員會所替代，也不等同於企業法人。

二、業主大會是個獨立的社會組織

業主大會，在法國、新加坡等立法例上為一法人，在德國等立法例上則不具有法人人格。

中國《物權法》及《物業管理條例》（2007年修訂）對業主大會均未賦予法人人格，但這不妨礙它是一個獨立的社會組織。其原因在於，業主大會不是全體業主匯集在一起參加某個會議，也不是業主之間的鬆散聯合。它有自己的章程，有自己執行機關——業主委員會，可以按照章程和議事規則形成自己的決定，可以自己的名義開立帳戶，以自己的名義享有權利和承擔義務。在對外關係上，它可以自己的名義與物業服務企業簽訂物業服務合同，也可以授權業主委員會從事這些行為。

三、業主大會是管理全體業主的共有財產和共同事務的自治組織

業主大會的職能較為專一，只是管理全體業主的共有財產和共同事務，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會或業主委員會作出了與物業管理無關的決定，或從事了與物業管理無關的活動場合，屬於違反強制性規定的情形，按照《合同法》第52條第5項的規定，自始就不具有法律效力，對業主不具有約束力。

爭議：業主大會有無民事主體資格？

業主大會是否具有民事主體資格，尚有爭論。

一種觀點認為，《物權法》承認了業主大會為民事主體，但未承認其獨立的訴訟主體資格，即業主大會不得作為原告、被告參加訴訟。這是因為依法成立業主大會的目的在於便於管理業主的共同事務和共有財產，而非從事經營性活動，加之它無獨立的財產，無法獨立承擔民事責任。

崔建遠教授不但贊同業主大會為一獨立的民事主體的觀點，而且主張可以原告和被告的身份參加訴訟，至於它無獨立財產的問題，可由全體業主的共有財產解決有關義務和責任的承受問題，不能因此影響其訴訟主體資格。何況實務中已有相當的業主委員會作為原告參加訴訟的實例。最高人民法院[2002]民立他字第46號規定，對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅規劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專項費、公用部位維護費及物業管理用房、商業用房的，可以自己的名義提起訴訟。業主大會可作為獨立的民事主體及訴訟主體的道理，如同合夥企業、農村承包經營戶雖無獨立財產卻仍為獨立的民事主體和訴訟主體一樣。

形成

業主大會是業主的自治組織，其成立應由業主自行籌備，自主組建。但是，一個建築區劃內，業主來自五湖四海，互不相識，入住的時間又有先後，有的相差幾年，使得全體業主成立業主大會相對困難。而業主大會的成立關係著業主如何行使其權利，關係到，廣大業主的切身利益，關係到建築區劃內的安定團結，甚至關係到社會的穩定。

有鑑於此，《物權法》特別規定，全體業主設立業主大會，地方人民政府有關部門應當對此給予指導和協助。《物業管理條例》（2007年修訂）規定，一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。地方人民政府有關部門應當向準備成立業主大會的業主提供相關的法律、法規及規章，提供政府部門制定的業主大會議事規則、管理規約等示範文本，協調業主之間的不同意見，為業主大會成立前的相關活動提供必要的活動場所，積極主動地參加業主大會的成立大會等。

職權

業主大會通過固定的程序討論需要業主共同決定的事項，如制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業，籌集和使用專項維修資金，改建、重建建築物及其附屬設施，以及有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主大會是個決議機構，就一些涉及全體業主的共有部分和共同事務的重大事項進行決議，也可以通過管理規約或章程的形式加以確定。《物權法》第76條第1款規定全體業主的權利，因這些權利的行使要通過業主大會的形式和程序，所以可以說它們同時是業主大會的職權。

業主相對於業主大會之權利義務

業主，作為一個整體享有權利承擔義務，《物權法》第76條第1款對此作了明確規定，已如上述；作為一個一個的個體，即各業主，還享有另外的權利承擔另外的義務。

具體說來，各業主在對建築區劃內的共有部分和共同事務的管理活動中，享有下列權利：

• 提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
• 提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
• 參加業主大會會議，行使投票權；
• 選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
• 對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
• 監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；
• 法律、法規規定的其他權利。

業主大會的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

同時，各業主須承擔下列義務：

• 遵守管理規約、業主大會議事規則；
• 遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
• 執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
• 按照國家有關規定交納專項維修資金；
• 按時繳納物業服務費用；
• 法律、法規規定的其他義務。

業主大會會議

業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。

召開業主大會會議，應當於會議召開I5日以前通知全體業主。

業主可以委託代理人參加業主大會會議。

住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

業主大會決定

建築區劃內的建築物及其附屬設施和全體業主的共同事務的管理，凡是重大的、一般性的，要納入管理規約之中。管理規約未作規定的，如臨時性的、突發的事件確實關係到整個建築區劃內全體業主的切身利益，需要全體業主步調一致地行動的，業主大會或業主委員會就此作出決定就顯得十分必要。

住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議。

效力

業主大會的決定對業主具有約束力。

當然，它必須是業主大會依據法定程序作出的，必須是符合法律、法規及規章的，必須是不違背社會公德，不損害社會公共利益、國家利益和他人的合法權益的。例如，形成決定的會議應當有物業管理區域內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。再如，業主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建或重建建築物及其附屬設施的事項時，應當經專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會的決定若不符合上述要求，對業主就沒有約束力。

業主大會或業主委員會的決定，不僅約束業主，而且約束建築物區分所有權的買受人、互易人和受贈人，業主死亡後的繼承人及受遺贈人，區分所有的建築物的承租人、借用人。

撤銷

《物業管理條例》規定，業主大會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或撤銷其決定，並通告全體業主。這種撤銷是行政法上的措施，權利人是有關行政機關。

除此而外，《民法典》第280條規定：「業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。」，有條件地賦予了業主撤銷權，《物業管理條例》予以貫徹。