业主大会

业主大会（general meeting of proprietors），由全体业主组成，是管理建筑区划内建筑物及其附属设施的共有部分和共同事务的自治组织，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

法律性质

它具有如下法律性质：

一、业主大会是个自治组织

业主大会是全体业主作为成员的所有权人联合体，不是国家机关，也不是事业单位，更不是营利性的机构，所以不得被居民委员会所替代，也不等同于企业法人。

二、业主大会是个独立的社会组织

业主大会，在法国、新加坡等立法例上为一法人，在德国等立法例上则不具有法人人格。

中国《物权法》及《物业管理条例》（2007年修订）对业主大会均未赋予法人人格，但这不妨碍它是一个独立的社会组织。其原因在于，业主大会不是全体业主汇集在一起参加某个会议，也不是业主之间的松散联合。它有自己的章程，有自己执行机关——业主委员会，可以按照章程和议事规则形成自己的决定，可以自己的名义开立账户，以自己的名义享有权利和承担义务。在对外关系上，它可以自己的名义与物业服务企业签订物业服务合同，也可以授权业主委员会从事这些行为。

三、业主大会是管理全体业主的共有财产和共同事务的自治组织

业主大会的职能较为专一，只是管理全体业主的共有财产和共同事务，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会或业主委员会作出了与物业管理无关的决定，或从事了与物业管理无关的活动场合，属于违反强制性规定的情形，按照《合同法》第52条第5项的规定，自始就不具有法律效力，对业主不具有约束力。

争议：业主大会有无民事主体资格？

业主大会是否具有民事主体资格，尚有争论。

一种观点认为，《物权法》承认了业主大会为民事主体，但未承认其独立的诉讼主体资格，即业主大会不得作为原告、被告参加诉讼。这是因为依法成立业主大会的目的在于便于管理业主的共同事务和共有财产，而非从事经营性活动，加之它无独立的财产，无法独立承担民事责任。

崔建远教授不但赞同业主大会为一独立的民事主体的观点，而且主张可以原告和被告的身份参加诉讼，至于它无独立财产的问题，可由全体业主的共有财产解决有关义务和责任的承受问题，不能因此影响其诉讼主体资格。何况实务中已有相当的业主委员会作为原告参加诉讼的实例。最高人民法院[2002]民立他字第46号规定，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公用部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己的名义提起诉讼。业主大会可作为独立的民事主体及诉讼主体的道理，如同合伙企业、农村承包经营户虽无独立财产却仍为独立的民事主体和诉讼主体一样。

形成

业主大会是业主的自治组织，其成立应由业主自行筹备，自主组建。但是，一个建筑区划内，业主来自五湖四海，互不相识，入住的时间又有先后，有的相差几年，使得全体业主成立业主大会相对困难。而业主大会的成立关系着业主如何行使其权利，关系到，广大业主的切身利益，关系到建筑区划内的安定团结，甚至关系到社会的稳定。

有鉴于此，《物权法》特别规定，全体业主设立业主大会，地方人民政府有关部门应当对此给予指导和协助。《物业管理条例》（2007年修订）规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。地方人民政府有关部门应当向准备成立业主大会的业主提供相关的法律、法规及规章，提供政府部门制定的业主大会议事规则、管理规约等示范文本，协调业主之间的不同意见，为业主大会成立前的相关活动提供必要的活动场所，积极主动地参加业主大会的成立大会等。

职权

业主大会通过固定的程序讨论需要业主共同决定的事项，如制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会是个决议机构，就一些涉及全体业主的共有部分和共同事务的重大事项进行决议，也可以通过管理规约或章程的形式加以确定。《物权法》第76条第1款规定全体业主的权利，因这些权利的行使要通过业主大会的形式和程序，所以可以说它们同时是业主大会的职权。

业主相对于业主大会之权利义务

业主，作为一个整体享有权利承担义务，《物权法》第76条第1款对此作了明确规定，已如上述；作为一个一个的个体，即各业主，还享有另外的权利承担另外的义务。

具体说来，各业主在对建筑区划内的共有部分和共同事务的管理活动中，享有下列权利：

• 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
• 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
• 参加业主大会会议，行使投票权；
• 选举业主委员会成员，并享有被选举权；
• 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
• 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
• 法律、法规规定的其他权利。

业主大会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

同时，各业主须承担下列义务：

• 遵守管理规约、业主大会议事规则；
• 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
• 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
• 按照国家有关规定交纳专项维修资金；
• 按时缴纳物业服务费用；
• 法律、法规规定的其他义务。

业主大会会议

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

召开业主大会会议，应当于会议召开I5日以前通知全体业主。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

业主大会决定

建筑区划内的建筑物及其附属设施和全体业主的共同事务的管理，凡是重大的、一般性的，要纳入管理规约之中。管理规约未作规定的，如临时性的、突发的事件确实关系到整个建筑区划内全体业主的切身利益，需要全体业主步调一致地行动的，业主大会或业主委员会就此作出决定就显得十分必要。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

效力

业主大会的决定对业主具有约束力。

当然，它必须是业主大会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法规及规章的，必须是不违背社会公德，不损害社会公共利益、国家利益和他人的合法权益的。例如，形成决定的会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。再如，业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建或重建建筑物及其附属设施的事项时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会的决定若不符合上述要求，对业主就没有约束力。

业主大会或业主委员会的决定，不仅约束业主，而且约束建筑物区分所有权的买受人、互易人和受赠人，业主死亡后的继承人及受遗赠人，区分所有的建筑物的承租人、借用人。

撤销

《物业管理条例》规定，业主大会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。这种撤销是行政法上的措施，权利人是有关行政机关。

除此而外，《民法典》第280条规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，有条件地赋予了业主撤销权，《物业管理条例》予以贯彻。