租賃

租赁，为当事人约定，一方以物租与他方使用收益，他方支付租金之契约。

其中，

• 将租赁物租出的一方称为出租人；
• 使用租赁物并支付报酬的一方称为承租人；
• 支付的报酬称为租金。
• 租赁物，乃租赁之客体，为有体物，包括动产及不动产。其以权利为租赁之客体者，则为准租赁，可类推适用关于租赁之规定。

此处所称租赁，仅指一般租赁关系而言，融资租赁已经成为一种独立的有名合同，适用《合同法》第14章的有关规定。其他特殊的租赁如船舶租赁，《海商法》等特别法有特别规定时，应首先适用《海商法》等特别法的规定。

法律性质

一、租赁乃转移租赁物使用收益权之契约。

在租赁契约中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权；租赁契约终止时，承租人须返还租赁物。

这是租赁契约区别于买卖契约的根本特征。因为买卖契约中出卖人转让的是物的所有权，买受人支付对价的目的也是为了获得标的物的所有权。

进而，承租人的债权人不得将承租人所租之物作为自己债权的标的物，不得以该租赁物清偿其债务;承租人若陷于破产，所租之物亦不得被列入破产财产之内。

二、租赁合同为双务、有偿合同。

出租人以其所有或占有之物交由承租人占有、使用和部分收益，承租人则对其占有、使用和部分收益租赁物付出租金，二者之间存在对价关系，所以，租赁合同为双务、有偿的同。此点使租赁合同与借用合同区别开来，因为借用合同虽然也重在对物的占有、使用和收益，但借用人并不因此付出任何代价，表现出无偿性。

三、租赁合同为诺成合同。

租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要依法达成协议合同即告成立。

四、租赁合同在方式上具有特殊性。

《合同法》第215条规定:“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未釆用书面形式的，视为不定斯租赁。”这表明不定期租赁合同、6个月以下租期的租赁合同为不要式合同,6个月以上租期的定期租赁合同为要式合同。

登记、备案并非租赁合同的必备方式,不是成立要件。对此，于2009年9月1日起施行的最高人民法院《关于审理城镇房犀租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称为法释[2009]11号），在第4条规定:“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”（第1款）。“当事人约定以办理登记备案手为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务;对方接受的除外”（第2款）。

五、租赁合同为继续性合同。

租赁合同双方当事人的义务并非一次给付即可完成，合同内容是在一段时期内继续地实现的，因而属于继续性合同。租赁合同既为继续性合同，则基于继续性合同的共通特色，当事人间的倩赖关系，成为合同的重要基础。一旦具有重大事由，造成该信赖基础丧失，而无法期待当事人继续维持其债之关系时，法律多会允许当事人终止合同，使合同关系向将来消灭。

六、租赁合同具有非永续性。

• 参见主条目：租赁权之法律性质

分类

动产租赁、不动产租赁和权利租赁

以租赁物的种类、性质作为区分标准,租赁合同分为动产租赁合同、不动产租赁合同和权利租赁合同。

• 以动产作为租赁物的租赁合同，称为动产租赁合同，包括一般的动产租赁、动物租赁、船舶租赁、汽车租赁等。
• 以不动产作为租赁物的租赁合同，称为不动产租赁合同，不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。在中华人民共和国主要指房屋租赁，还有国有土地租赁，以及其他不动产租赁。
• 以权利作为租赁物的租赁合同，即为权利租赁合同，如建设用地使用权租赁合同。这种分类的法律意义在于，法律一般对不动产租赁、权利租赁有特殊的要求，如进行登记备案等;而动产租赁一般没有这些要求。

定期租赁与不定期租赁

根据租赁契约是否确定期限，可以划分为定期租赁和不定期租赁。

• 定期租赁合同，是指有明确租赁期限的租赁合同。
• 不定期租赁合同，则是没有明确租赁期限的合同。

三种不定期租赁

1. 当事人没有约定明确的租赁期限，固然为不定期租赁合同；
2. 当事人即使约定了明确的租赁期限，但未采取书面形式，只要是该期限在6个月以上的，仍为不定期租赁合同。
3. 租赁期间届满,承租人继续使用租赁物，出租人浚有提出异议的，原租赁合同继续有效，但为不定期租赁合同。

分类意义

这种分类的法律意义在于：

1. 二者在成立方面存在不同，已如上述。
2. 二者的法律效力有所区别。
3. 二者的终止事由不同。对于不定期租赁合同，除非法律另有规定,任何一方当事人都可随时终止合同，只不过出租人应在合理期限之前通知承租人(《合同法》第232条后段）。

一般租赁与特殊租赁

根据法律对租赁是否具有特殊的规定，可以将租赁划分为一般租赁和特殊租赁。

《合同法》第十三章规定的租赁合同，为常态的、典型的租赁合同，即所谓一般租赁合同。

特殊租赁是相对于一般租赁而言的，特别法设有特殊规范的租赁合同，称为特殊租赁合同，或称为特种租赁合同，也有人称之为特别法上的租赁合同。例如：

• 《合同法》第14章规定的融资租赁合同；
• 《海商法》规定的航次租船合同（第92条以下）和船舶租用合同（第127条以下）；
• 《农村土地承包法》规定的土地承包经营权租赁合同(第32条）；
• 《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同（第53条以下）；
• 《城镇国有土地使用权出让何转让暂行条例》规定的土地使用权租赁合同（第28条以下）；
• 航空法对航空器的租赁亦有特殊的规定。

这种分类的法律意义在于,特殊租赁合同，优先适用特别法关于特殊租赁合同的规定，没有规定的部分，才适用《合同法》第十三章关于租赁合同的规定。

租赁期限

承租人占有、使用和部分收益租赁物,期限若过长，可能使出租人的权利实际上被虚置，有悖于物尽其用的精神。有鉴于此，许多国家和地区的民法都对租赁期限有所限制。

中华民国民法

租赁得订定期限，亦得不定期限。

其定有期限者，其期限不得逾二十年，逾二十年者，依法缩短为二十年，但期满后得更新之。

其不定期限者，任何一方当事人均得随时解除契约，惟于解除契约之前，应预先通知他方。

定期租赁之期限届满后，承租人仍为租赁物之使用收益，而出租人不即时表示反对之意思者，视为以不定期限继续契约。

不动产之租赁，其期限逾一年者，应以字据订立之。未以字据订立者，视为不定期限之租赁。

中华人民共和国立法

《中华人民共和国合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”“租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

租赁期限为6个月以下的，可以由当事人自由选择契约的形式。无论采用书面形式还是口头形式，都不影响契约的效力。

租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，不论当事人对租赁期限是否做了约定，都视为不定期租赁。

效力

租赁合同的效力体现为租赁合同当事人之间的权利和义务。

主条目：

• 出租人义务
• 承租人义务
• 租赁权
• 承租人优先购买权

风险负担

因不可归责于双方当事人的事由,致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，租赁物毁损灭失的损失由谁承受？承租人是否还要支付租金？这属于租赁合同中的风险负担问题。《中华人民共和国合同法》对此规定不甚清晰，需要讨论。

首先,因不可归责于双方当事人的事由，致使租赁物部分或全部毁损灭失的，按照“天灾归物权人负担”的法律思想，应由出租人承受该项风险，即出租人不得请求承租人向出租人赔偿租赁物毁损灭失的损失，除非法律另有规定，或当事人之间另有约定。自罗马法以来，一直如此，这就是由物的所有人负担风险的规则。

其次，因不可归责于双方当事人的事由，致使租赁物部分或全部毁损灭失，从而引致租赁合同部分或全部不能履行时，承租人是否应向出租人继续支付租金？这是租赁合同中风险负担的另一侧面的问题。从《中华人民共和国合同法》第231条关于“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以请求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同”的规定观察，这种风险由出租人负担，因为承租人可相应地减少租金或不支付租金。

变更

出租人的变更

在租赁关系存续期间，出租人死亡的，其地位一般由其继承人继承;出租人让与租赁物的,受让人取得出租人的地位;租赁物所有权转移的，受让人成为出租人，这些都属于出租人的变更。

在此需要关注的是，《合同法》第229条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，法释[2009]11号作出了限定:租赁房屋具有下列情形之一的,不适用《合同法》第229条关于买卖不破租赁的规定:（1)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的(第20条后段）。

承租人的变更

承租人的变更有三种情形:一是租赁权的法定让与;二是租赁权的转让;三是转租。以下分别加以讨论：

租赁权的法定让与

《合同法》第234条规定:“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”这就是所谓租赁权的法定让与。还有，承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或宣告死亡，其共同经营人或其他合伙人请求按照〔6〕崔建远:“关于制定合同法的若干建议”,载《法学前沿》（第2辑），法律出版社19如年版，第47页。〔*7〕王利明、房绍坤、王轶:《合同法》，中国政法大学出版社1997年版，第388~389页。

原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持(法释[2009]11号第19条）。

租赁权的转让

除非租赁合同对此另有约定，承租人转让租赁权应取得出租人的同意。

转租

主条目：转租

终止

租赁合同因下列事由而终止：

第一，租赁合同期限届满。但应注意的是，《合同法》第236条规定:“租赁合同期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”

第二，租赁合同因当事人的解除而消灭。租赁合同期限虽未届满，但出现法定或约定情事，而由当事人双方或其中一方解除合同的，租赁合同因此而消灭。

租赁合同消灭的效力

租赁合同为继续性合同，在合同存续期间，承租人以支付租金为对价而对租赁物使用、收益。合同消灭之后，租金虽有返还可能，承租人之使用、收益却不可能返还。因此租赁合同的消灭只能向将来发生，而不能溯及既往;其消灭之效果只能自产生终止原因之时起，向将来发生效力。

租赁合同消灭，承租人负有返还租赁物的义务。逾期返还,承租人应负租赁物占有使用费。在转租场合，房屋租赁合同因履行期限届满或者解除而终止的，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持（法释[2009]11号第18条）。