地役权

地役权，是指土地的所有人或使用权人为便利土地使用或提高土地效益，通过合同约定得以使用他人土地的权利。地役权是传统用益物权的一种。

特征

地役权的法律特征主要有：

一、地役权是存在于他人土地之上的权利。

地役权的客体是土地，并以该土地属于他人所有或使用为要素。地役权的成立，以有两块土地为必要，享有地役权的土地叫“需役地”，供使用的土地叫“供役地”。需役地与供役地一般是相互毗连的，但并不以此为限。供役地原则上应为他人所有，但在该地为一人所有，却为不同的人使用时，也可设定地役权。

二、地役权是利用他人土地的权利。

首先，由于地役权是存在于他人土地之上的物权，因此必须要实际利用他人的土地才能设立地役权。其次，利用并不是以实际占有他人土地为要件，而只是对他人土地设置一定的负担。这些负担主要表现为供役权人对需役地人利用自己的土地，仅负容忍（如容忍他人通行）义务或不作为义务（如不建妨碍观望的建筑物），而不负为一定行为的积极义务。

三、地役权是为自己土地的便利而设定的权利。

使用供役地的目的，是为了需役地的便利。所谓“便利”，不以经济上的利益为限，精神上的利益也包括在内，如为欣赏山水设立的“眺望地役权”即属此类。“便利”的内容只要不违反法律的强制性规定及公序良俗原则，可由当事人根据实际情况约定。一般认为“便利”的内容有以下几项:

以使用供役地为目的，如通行地役权；
以供役地的收益为目的，如取土地役权；
以避免相邻关系的任意规定为目的，如依相邻关系土地所有人有不得设置屋檐的义务，假如该人欲避免这一义务，则在邻地上设定一直注雨水的地役权即可；
以禁止供役地的某种使用为目的，如要求邻地不得建筑一定高度的房屋的眺望地役权。

四、地役权具有从属性和不可分性。

（一）从属性

地役权虽然为一种独立的权利，而不是需役地所有权内容的扩张，但是它又与需役地所有权的命运紧密联系在一起，因此它具有从属性。

首先，地役权的设定，以需役地的存在为前提。不能脱离特定的需役地而设定地役权。
其次，地役权必须与需役地所有权或使用权一同移转，不能与需役地分离而让与。我国《民法典》第380条:“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
最后，地役权不得与需役地分离而成为其他权利的标的。我国《民法典》第381条规定:“地役权不能单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。”

（二）不可分性

地役权是为需役地的便宜而取得，当然是为需役地全部而存在，且为达到设定地役权的目的，须利用供役地的全部，因而地役权具有不可分性。

首先，发生的不可分性。需役地为共有，各共有人无从仅为自己的应有部分取得地役权；供役地为共有，各共有人亦无从就其应有部分为他人设定地役权。共有地已设定地役权的，各共有人就地役权的负担为全部，而非各按其应有部分负担一部分。
其次，消灭的不可分性。需役地为共有，各共有人无从按其应有部分使已存在的地役权一部分消灭；供役地为共有，各共有人亦无从仅就其应有部分除去地役权的负担。
最后，享有或负担的不可分性。需役地被分割时，各分割部分仍享有原地役权；供役地被分割时，需役地仍对各分割地分享地役权。

地役权与相邻权

地役权与相邻权是两类既有共性又有个性的民事权利。其共性表现在它们都是以邻人的不动产为自己不动产提供便利的权利，正是基于这一共性，《法国民法典》把相邻权规定为法定地役权。

然而地役权与相邻权实质上是不同性质的民事权利，其区别主要有:

相邻权是法定权利，而地役权是约定权利，由双方当事人合意创设。
相邻权在性质上是对相邻不动产所有权或使用权的延伸或限制，不是一种独立的物权。而地役权虽然具有从属性，但它不是需役地所有权或使用权内容的扩张，而是一种独立的物权。
相邻权依法发生在相互毗邻的不动产合法占有人之间。而地役权则不受土地是否毗邻的限制。
相邻权的内容包括自然流水的利用、排水、危害和危险的防治和排除、道路或桥梁的通行、采光、通风、噪音和震动的防止及减低等多方面。而地役权的内容单一，只是为自己土地的利益而使用他人的土地。
相邻权一般是无偿、无固定期限的，除非相邻权的行使损害了相邻方的合法权益，否则不得要求偿付费用。而地役权一般是有偿、有固定期限的，供役地所有人，除享有对价请求权外，在不妨碍地役权行使的范围内，可以使用地役权人所设置的工作物。

正是由于地役权与相邻权的区别，德、日和我国台湾地区民法典，把相邻权放在不动产所有权部分作规定，而将地役权规定在他物权的章节中。

地役权制度的历史沿革

地役权历史悠久，起源于罗马法。罗马法上的役权是罗马最古老的他物权，它是指为一定的目的而役使他人的物的物权的总称。在质权、地上权、永佃权产生以前，它是唯一的他物权形式。罗马法上的役权，依设定的对象和内容不同分为地的役权和人的役权，地的役权即地役权，包括田野地役权(乡村地役权)和都市地役权(建筑用地役权）。人的役权即人役权，它是指为特定人的利益而使用他人的物（包括权利）的权利，包括用益权、使用权、住居权和劳役权等。

现代各国，如法、意、瑞、奥等国民法沿袭罗马法，对地役权和人役权都有规定；德国民法则将役权分为三类:地役权、用益权和限制的人役权；而日本和我国台湾地区“民法”仅规定地役权而不规定人役权。

中华人民共和国

《中华人民共和国物权法》首次对地役权作了明确系统的规定。

种类

积极地役权与消极地役权

这是以地役权行使的内容为标准而进行的分类。

积极地役权是指以地役权人在供役地为一定行为为内容，故又称为地役权，它要求供役地的所有人或使用人承担容忍地役权人为一定行为的义务，如通行地役权、汲水地役权等。

消极地役权是指以供役地所有人或使用人不为一定行为为内容的地役权，故又称不作为地役权，它要求供役地所有人或使用人承担不为一定行为的义务，如不建筑一定高度的楼房，不在需役地附近栽植竹木等：

继续地役权与非继续地役权

这是以地役权行使方法为标准进行的分类。

继续地役权是指继续无间断地行使于供役地上的地役权，如眺望地役权、铺设管道引水地役权等。该类地役权的行使，不需要每次有权利人的行为，而能够无间断地享有。消极地役权通常为继续地役权。

非继续地役权是指地役权的行使，以地役权人每次行为为必要，如汲水地役权。

表现地役权与不表现地役权

这是以地役权的行使状态为标准所作的分类。

表现地役权是指地役权的实现可以由外部设施查知，如铺设道路的通行地役权。

不表现地役权是指地役权的实现是不能由外部设施查知的，如无道路的通行地役权。消极地役权一般为不表现地役权。

通行地役权、没水地役权、引水地役权、排水地役权与建筑物地役权等

这是根据地役权的目的而作的分类。通行地役权是指铺设道路或不铺设道路而通行供役地的权利。引水地役权和排水地役权是指在地上或地下铺设管道，引用供役地的水源或经由供役地引用其他土地的水源，或者排放自己土地的水流的权利。汲水地役权是指汲用供役地的泉水或井水的权利。建筑物地役权主要包括眺望地役权、光线地役权、开窗地役权、泻水地役权、防止干扰地役权等。

主体

地役权的主体可以是土地的所有权人，如土地的所有权人、房屋等地上附着物的所有人，也可以是土地的使用权人，如建设用地使用权人、土地承包经营权人等。

也正因为地役权人有所有权人和使用权人的存在，当两个毗邻的地块同属于一个所有权人的时候，也有设立地役权的可能。如所有权人在毗邻的自己的另一地块上设定了建设用地使用权、土地承包经营权的，土地的所有权人与使用权人设立地役权。

取得

设定取得

地役权可通过当事人约定的方式而设定取得。当然，为了保护用益物权人的合法权益，我国《民法典》第379条规定:“土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有人不得设立地役权。”

通过合同的方式设定地役权的，依我国《民法典》第373条的规定，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。该合同一般包括供役地和需役地的位置、利用目的和方法、利用期限、费用及其支付方式等条款。

《民法典》第374条规定:“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”即对地役权的设立采登记对抗主义。其立法理由在于:

一、在我国农村，地役权的设立80%~90%都是不登记的。

二、地役权是从属于需役地，而作为需役地的用益物权的变动都必须进行登记公示，故地役权的设立再采登记要件主义，就没有必要。

三、地役权设立的目的，主要是在需役地和供役地之间建立一种由当事人双方以合同设立其权利和义务，使土地得到最大程度的利用，考虑到我国幅员辽阔，各地经济发展不平衡，特别是广大的农村和农民的实际情况，如对地役权设立的生效条件规定过于严格和程序过于烦琐，将不利于当事人通过合同设立地役权，同时，也会产生一些额外的费用，加重当事人的负担。

法定取得

由于地役权是一种从物权，故地役权亦可因某种法定的原因而取得。地役权法定取得的事由主要有以下两种：

（一）因用益物权的设立而取得地役权。

依我国《民法典》第378条的规定，土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

（二）因用益物权的分割转让而取得地役权。

依我国《民法典》第382、383条的规定，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权；供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。此外，地役权还可基于时效、继承等法律行为以外的原因而取得。

已经登记的地役权变更、转让的，应当及时办理变更登记。

效力

地役权人的权利和义务

地役权人的权利

（一）土地使用权

地役权人在其权利范围内，可以使用供役地。其使用方法、范围应依取得方式等而定。如因约定而设定取得的，地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地；因让与或继承而取得原有的地役权的，应依原有内容而定；因时效而取得的，则应依原来行使地役权的意思与其后登记的内容而定。地役权人使用供役地的方法或范围等，如经限定的，地役权人行使供役地自不得超越或变更该限定的范围；反之，如未限定的，为实现地役权目的的必要，在供役地损害最小的范围内，得为一切必要的行为。地役权有限制供役地所有权作用的效力，因此地役权人在其权利范围内，有优先于供役地所有人使用土地的权利。但是，地役权并不排除供役地所有人设定性质相容或相对相容的几个地役权。在设定性质相容的地役权，如积极地役权和消极地役权时，各个权利并不相俘，不存在哪个权利优先的问题；在设定性质相对相容的地役权时，如设定两个汲水地役权，原则上先取得的地役权的效力优于其后取得的地役权的效力。

（二）为必要附随行为的权利

地役权人为行使其权利，在供役地内可以为必要的附随行为。所谓必要的附随行为，并非指行使地役权的行为，而是指为达到地役权的目的或实现其权利内容所需的行为。如汲水地役权，可以在供役地上通行。此种跗随行为不仅包括单纯的行为，而且包括设置工作物。

（三）物权请求权。

地役权人在其权利范围内，有直接支配供役地的权能，不但供役地所有人应当容忍，而且第三人也不得妨害。一旦受到或有受到妨害的可能时，地役权人就有权请求加害人排除或防止妨害。对于无权占有或侵夺其工作物的人，有返还请求权。

（四）工作物取回权。

在地役权消灭后，原地役权人在供役地上所设的工作物，有取回的权利。但是，如果供役地所有人愿以时价购买其工作物时，原地役权人不得拒绝。

地役权人的义务

（一）维持工作物的义务。地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的设置，如电线、管道、道路，应当注意维修，以免供役地人因其设施损坏而受到损害。

（二）合理使用供役地的义务。地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制，对供役地的使用应当选择损害最小的地点和方法进行。地役权人因其行使地役权的行为对供役地造成变动、损害的，应当在事后恢复原状并予以补偿。

（三）允许供役地所有人使用设置物的义务。在不妨碍地役权行使的限度内，地役权人应允许供役地所有人使用其设置物。

（四）支付费用的义务。地役权的设定，既可以是有偿的，也可以是无偿的。如设定地役权时约定是有偿的，地役权人应依约定支付费用。

供役地人的权利和义务

供役地人的权利

（一）在不妨碍地役权行使的范围内，供役地人可以在其所有或使用的土地内行使属于土地所有人或土地使用权人的一切权利。

（二）在不妨碍地役权行使的范围内，供役地人有使用地役权人设置工作物的权利。当然，供役地人使用该工作物时，应当按其受益程度，分担维持工作物的费用。

（三）有偿的地役权，供役地人有对价请求权。

供役地人的义务

依我国《民法典》第375条的规定，供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产；不得妨碍地役权人行使权利。即供役地权利人对于地役权人在供役地行使地役权所为的行为有容忍的义务和不作为的义务。但供役地人不负为积极行为的义务。

消灭

地役权是一种不动产物权，则不动产物权的一般消灭原因，当然适用于地役权。地役权消灭的特殊原因主要有:

土地的灭失。地役权不但因为作为其标的物的土地（供役地)灭失时消灭，而且地役权人自己的土地(需役地)灭失时地役权亦消灭。
目的的事实不能实现。设定地役权的目的事实上不能实现，即供役地事实上不能再供需役地便利时，地役权消灭。如汲水地役权因供役地水源枯竭而消灭。
存续期间的届满或其他预定消灭事由的发生。
抛弃与混同。

此外，依我国《民法典》第384条的规定，地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

一、违反法律规定或者合同约定，滥用地役权的。

所谓滥用，是指不加选择、不加限制地使用，并达到了严重的程度。是否构成“严重”，应从行为性质、行为后果及对供役地权利人造成损害的程度等因素来综合判断。一般来说，下列地役权人所实施的行为可认定为滥用地役权:地役权人不按土地用途使用供役地，并且导致了供役地的永久损害；地役人不按合同约定的用途使用供役地，经供役地权利人多次警告而仍不改正；地役权人超越地役权合同约定的范围使用供役地，妨害供役地权利人正常的生产和生活，虽经供役地权利人多次交涉，但仍不改正的；违反公共秩序和善良风俗的。如在供役地上堆放垃圾、有毒或有害的废弃物污染环境，或从事违法犯罪活动的。

二、有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的。

所谓“合理期限”，一方面指供役地权利人在两次催告后须留给地役权人合理期限以方便其履行义务，另一方面指供役地权利人的两次催告之间也须留有合理期限。如果供役地权利人无间隔地连续进行两次催告，等于使两次催告的制度设计流于形式，此时，权利人的后一催告行为即违反了诚信原则，此催告行为不能产生相应法律效果，也即供役地权利人若要解除地役权合同，仍须进行一次催告。

已经登记的地役权消灭的，应当及时办理注销登记。